Thị trường bất động sản 2025: Hà Nội dẫn đầu đà phục hồi, chung cư tiếp tục giữ vai trò "đầu tàu"

Tại Hà Nội, sau khi tăng mạnh năm 2024, giá nhà vẫn đi lên nhưng tốc độ đã chậm lại, trung bình tăng 13% trong năm 2025, thấp hơn mức 39% của năm trước. Chung cư vẫn là tâm điểm của thị trường, với mức giá tăng tới 95% so với quý I/2023, đặc biệt ở Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá phổ biến 130–210 triệu đồng/m². Tuy nhiên, 56% người khảo sát cho rằng chung cư hiện “khó tiếp cận” do giá cao vượt khả năng chi trả.

Ngược lại, phân khúc trung cấp – bình dân (dưới 55 triệu đồng/m²) lại ghi nhận hiệu suất tăng giá 57–71% so với đầu 2024 và lợi suất cho thuê cao nhất thị trường. Nguồn cung và nhu cầu có xu hướng chuyển dần sang Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên, nơi hạ tầng phát triển mạnh.

Nhà riêng và đất nền cũng tăng giá đáng kể. Nhà riêng tăng 63% so với năm 2023, nhờ tâm lý chuộng sở hữu và tính an toàn trong đầu tư. Đất nền tăng 50%, đặc biệt mạnh ở vùng ven và cận trung tâm với mức tăng đến 75–95%. Tuy nhiên, mức độ quan tâm vẫn thận trọng do loại hình này nhạy cảm với biến động vĩ mô.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết sau sáp nhập địa giới hành chính, thị trường phía Bắc ghi nhận làn sóng quan tâm mạnh, đặc biệt ở các khu vực có trợ lực hạ tầng giao thông. Xu hướng “đón đầu hạ tầng” khiến dòng tiền đầu tư chuyển dần từ nội đô ra vùng ven hoặc tỉnh vệ tinh.

Sau “cơn sốt” tháng 4/2025 – khi giá nhiều nơi tăng 20–30%, có khu vực tới 50% – thị trường miền Bắc đã hạ nhiệt, song giá tại nhiều dự án vẫn tăng nhẹ 2–4% trong quý III, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Tại Hải Phòng, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét nhờ nền tảng kinh tế vững và hiệu ứng sáp nhập địa giới. GRDP đạt 658 nghìn tỷ đồng, đưa thành phố trở thành trung tâm công nghiệp – logistics hàng đầu miền Bắc. Trong quý III, chung cư tăng giá 17%, lợi suất cho thuê đạt 4,6%, nhà riêng tăng 32%, đất nền tăng 38%. Đáng chú ý, nhà đầu tư từ Hà Nội đang gia tăng nhanh, cho thấy xu hướng đầu tư liên vùng ngày càng rõ.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, giá bán tại Hà Nội vẫn duy trì đà tăng, dù nhu cầu mua giảm. Chung cư cao cấp cận trung tâm tiếp tục là điểm hút dòng tiền, phản ánh xu hướng đầu tư vào sản phẩm có thanh khoản cao và phục vụ nhu cầu ở thực.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy quý III/2025 chứng kiến sự phân hóa rõ giữa kênh mua bán và cho thuê: lượng quan tâm tới bất động sản bán phục hồi nhanh, trong khi cho thuê giảm 8–24% do trùng “tháng ngâu”. Dù vậy, 90% môi giới khảo sát đánh giá sức hấp thụ nguồn cung mới tích cực, trong đó 29% ở mức tốt và rất tốt.

Về triển vọng quý IV/2025, 60% môi giới tin thị trường sẽ tăng trưởng, 17% kỳ vọng mạnh mẽ hơn, khoảng 1/3 cho rằng ổn định và chỉ 6% dự đoán giảm tốc. Chung cư tiếp tục là phân khúc được kỳ vọng cao nhất (36%), theo sau là nhà riêng (29%) và đất nền (24%), cho thấy dòng tiền vẫn ưu tiên sản phẩm có giá trị ở thực và thanh khoản tốt.

PV