Bất động sản công nghiệp bứt tốc nhờ lực đẩy FDI
Dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng mạnh, kéo theo nhu cầu lớn về khu công nghiệp, nhà xưởng và logistics. Với tỷ lệ lấp đầy cao tại nhiều địa phương, bất động sản công nghiệp đang nổi lên là trụ cột tăng trưởng của thị trường địa ốc trong trung và dài hạn.
Theo báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, đến hết tháng 10/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam, bao gồm vốn cấp mới, vốn điều chỉnh cùng giá trị góp vốn và mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 31,52 tỷ USD, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước.
Dòng vốn tăng trưởng mạnh mẽ này không chỉ phản ánh sức hút của môi trường đầu tư Việt Nam, mà còn tạo nền tảng trực tiếp cho sự mở rộng của các khu công nghiệp và thị trường bất động sản công nghiệp.
Trong bức tranh chung còn nhiều gam màu trầm lắng của thị trường bất động sản, phân khúc bất động sản công nghiệp đang nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi với sức tăng trưởng ổn định và triển vọng dài hạn tích cực. Dòng vốn FDI duy trì đà tăng mạnh cùng sự dịch chuyển chuỗi sản xuất toàn cầu đang tạo lực đẩy rõ nét cho thị trường này.
Theo thống kê, cả nước hiện có hơn 420 khu công nghiệp, trong đó gần 300 khu đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt khoảng 80-85%. Tại nhiều địa phương trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dương…, không ít khu công nghiệp đạt tỷ lệ lấp đầy trên 90%, thậm chí gần như không còn quỹ đất trống cho thuê.
Một trong những động lực quan trọng thúc đẩy bất động sản công nghiệp là dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục duy trì tăng trưởng. Chỉ trong những tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt hàng chục tỷ USD, trong đó lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất. Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu về mặt bằng sản xuất, kho bãi, logistics tiếp tục gia tăng.
Không chỉ dừng lại ở việc cho thuê đất công nghiệp truyền thống, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch mạnh sang các mô hình mới như nhà xưởng xây sẵn, kho vận thông minh, trung tâm phân phối và khu công nghiệp xanh.
Các tiêu chuẩn về môi trường, tiết kiệm năng lượng, phát triển bền vững ngày càng được nhà đầu tư quốc tế coi trọng, buộc các chủ đầu tư trong nước phải tái cấu trúc chiến lược phát triển để thích ứng.
Có thể thấy, trước làn sóng FDI tăng trưởng mạnh, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp - đặc biệt là nhà xưởng xây sẵn, kho lạnh và trung tâm giao hàng chặng cuối - tiếp tục duy trì ở mức cao.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết lợi thế cạnh tranh của thị trường đang dịch chuyển rõ rệt. Mô hình dựa vào giá thuê rẻ, chi phí lao động thấp và ưu đãi ban đầu không còn là yếu tố quyết định. Cùng với tác động từ bảng giá đất mới giai đoạn 2026 và việc thu hẹp ưu đãi thuế, các chủ đầu tư buộc phải chuyển sang chiến lược phát triển bền vững, chú trọng nâng cấp hạ tầng, dịch vụ và các tiêu chuẩn xanh.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhận định, Việt Nam đang được xem là điểm đến thay thế tiềm năng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt trong bối cảnh nhiều tập đoàn tìm kiếm địa điểm sản xuất mới bên ngoài Trung Quốc.
Lợi thế về vị trí địa lý, chi phí lao động cạnh tranh, môi trường chính trị - kinh tế ổn định cùng hệ thống các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới đang giúp Việt Nam gia tăng sức hút trong mắt nhà đầu tư quốc tế.
Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội lớn, bất động sản công nghiệp cũng đang đối mặt với không ít thách thức. Hạ tầng giao thông kết nối giữa khu công nghiệp với cảng biển, sân bay, trung tâm logistics tại một số địa phương còn thiếu đồng bộ.
Công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều dự án vẫn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai và khả năng đón sóng đầu tư mới. Ngoài ra, việc phát triển khu công nghiệp theo hướng xanh, thông minh đòi hỏi nguồn vốn lớn và năng lực quản trị cao hơn.
Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia cho rằng, để giữ vững vai trò “đầu tàu” của thị trường, bất động sản công nghiệp cần được quy hoạch bài bản hơn theo hướng liên kết vùng, gắn chặt với hạ tầng logistics, đô thị và dịch vụ. Việc thu hút đầu tư cũng cần đi vào chiều sâu, ưu tiên các dự án công nghệ cao, thân thiện môi trường, gia tăng giá trị cho nền kinh tế.
Với nền tảng tăng trưởng tích cực hiện nay, bất động sản công nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục là trụ cột nâng đỡ thị trường địa ốc trong trung và dài hạn, đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển công nghiệp, xuất khẩu và hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam.