Mua phải đất đang tranh chấp, xử lý ra sao?

Chuyển đến Sài Gòn để lập nghiệp, tôi có mua một miếng đất của người quen (tạm gọi ông C), với mong muốn sẽ xây nhà và đưa cả gia đình vào đây sinh sống. Mặc dù giấy tờ mua bán đều hợp lệ, nhưng đến khi sang tên quyền sử dụng đất qua tôi, thì tôi lại nhận được thông báo từ họ hàng ông C rằng mảnh đất tôi vừa mua là đất “đang có tranh chấp, kiện tụng”. Tôi thực sự rất mệt mỏi. Giờ tôi phải làm sao?

(Một bạn đọc giấu tên)

Về câu hỏi của độc giả, Luật sư Mai Tiến Dũng (Công ty Luật TNHH Practical Law - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) có ý kiến như sau:

Thông thường, việc mua đất ở để ổn định cuộc sống, ai cũng mong muốn mọi việc suôn sẻ. Tuy nhiên thực tế, không ít các trường hợp người đi mua đất mua phải các mảnh đất đang có tranh chấp.

Việc mua nhầm đất đang tranh chấp là một điều khó tránh khỏi khi người mua đất chưa am hiểu, hay chưa hiểu rõ các quy định của pháp luật về đất đai; chưa tìm hiểu kỹ về mảnh đất mà mình định mua, hoặc thậm chí là do chiêu trò lừa đảo của những người bán đất.

Do đó, trong trường hợp của bạn, để giải quyết vấn đề này theo đúng quy trình, trước tiên bạn cần kiểm tra lại toàn bộ giấy tờ mua bán và hồ sơ thửa đất, đồng thời xem xét việc chuyển nhượng đất diễn ra vào thời điểm nào. Theo quy định tại khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Sau đó, bạn cần xác định cụ thể mảnh đất đó đang bị tranh chấp theo loại nào; đang tranh chấp với ai; và từ thời điểm nào?

Căn cứ tại khoản 24, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai chính là việc tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Như vậy, theo quy định trên, tranh chấp đất đai được hiểu ở đây là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với các bên khác. Do đó, ở trường hợp của bạn, để có thể giải quyết được vấn đề, bạn cần xác định được thửa đất này đang có tranh chấp với ai và tranh chấp về nội dung gì?

Sau khi xác định rõ các vấn đề nói trên, người mua phải đất tranh chấp có thể thực hiện các bước sau:

Đầu tiên, hãy tiến hành thương lượng, đàm phán giữa bạn (người mua đất), bên chuyển nhượng và bên xảy ra tranh chấp. Đây là phương án giải quyết tối ưu nhất, nhờ đó bạn sẽ tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí thực hiện, đồng thời cũng giúp giữ hòa khí giữa các bên.

Tuy nhiên, khi không thể thương lượng được với nhau thì bạn có thể thực hiện theo hướng dẫn sau đây: Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 202, Luật Đất đai 2013 thì: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.

Theo quy định trên, bạn có thể nộp đơn đề nghị hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất đang tranh chấp, đề nghị tổ chức hòa giải giữa các bên. Ủy ban nhân dân được coi là một bên trung gian độc lập, có kiến thức, kinh nghiệm và kỹ năng giải quyết tranh chấp để đưa ra các lời khuyên về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên để trao đổi. Việc hòa giải này được thực hiện hoàn toàn dựa trên sự thiện chí của các bên. Tuy nhiên, nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân không thành, bạn có thể tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 203, Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

“Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận, hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết các vụ án khởi kiện theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”.

Trong trường hợp hòa giải không thành tại UBND cấp xã, người mua phải đất tranh chấp có quyền nộp Đơn khởi kiện, cùng tài liệu, giấy tờ kèm theo tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp nêu trên.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những giấy tờ như sau:

+ Đơn khởi kiện (đơn khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai có thể được soạn theo mẫu đơn khởi kiện 23-DS).

+ Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân (bản sao).

+ Căn cước công dân/ chứng minh nhân dân của người khởi kiện, người bị kiện (bản sao).

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (bản sao).

+ Hồ sơ, giấy tờ mua bán của bạn (Bản sao).

+ Các giấy tờ liên quan khác.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì ông C mà bạn nói, chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định, trong đó có điều kiện là đất không tranh chấp.

Trong trường hợp đất có tranh chấp mà ông C vẫn chuyển nhượng (bán) cho người khác thì giao dịch dân sự này sẽ bị vô hiệu nếu như có người yêu cầu Tòa tuyên bố vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, cần phải nói thêm rằng, về việc ông C có biết đất của mình có tranh chấp hay không cũng là để xét đến yếu tố lỗi. Trong trường hợp ông C không biết, thì ông C không có lỗi và không phải bồi thường thiệt hại cho bên mua.

Do đó, căn cứ theo quy định của pháp luật, bạn có thể nộp đơn đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mình và ông C là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, buộc ông C phải trả lại số tiền đã nhận từ việc chuyển nhượng này, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).