Làn sóng xả hàng lan rộng trong giới chủ đầu tư bất động sản
Khi giao dịch các sản phẩm bất động sản giá quá cao, các dự án chất lượng thấp hoặc thiếu pháp lý bắt đầu bị “đóng băng” và lượng hàng tồn kho gia tăng... một số chủ đầu tư buộc phải xả hàng ra thị trường.
Tại Báo cáo Chiến lược 2026, các chuyên gia Vina Capital dự báo, giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới. Giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước.
Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường, và mức tăng khoảng 1 điểm % của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.
Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở. Vina Capital nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư.
Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh.
Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.
Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m2), các dự án chất lượng thấp hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý, nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị “đóng băng” và lượng hàng tồn kho gia tăng.
Điều này đã buộc một số chủ đầu tư phải xả hàng các căn hộ mới chưa bán được ra thị trường vào cuối năm ngoái, đặc biệt là tại các thành phố cấp 2. Theo ước tính của đội ngũ bất động sản VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này không quá lớn nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận.
Dù vậy, chuyên gia của VinaCapital cho rằng thị trường sẽ không tăng giá mạnh hay trạng thái giao dịch quá mức sôi động trong năm nay nhưng vẫn kỳ vọng tốc độ hấp thụ sẽ duy trì ổn định đối với các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực.