3 bộ luật quan trong về bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024

Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. (Ảnh minh hoạ)

Bộ 3 luật về bất động sản cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ 1/8/2024. Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15.

Theo đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 17/5/2024 thống nhất thông qua Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15. 

Việc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó, được doanh nghiệp và các chuyên gia kỳ vọng sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.

Đơn cử như Luật Đất đai 2024 quy định rõ việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (có đủ điện, đường, trường, trạm…).

Trong thời kỳ tới, cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa rằng các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm, tạo ra nhiều lợi ích quốc gia, công cộng, tạo ra tăng trưởng cho địa phương, cho người dân.

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 cũng được đánh giá là có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở.

Đối với vấn đề về phát triển nhà ở, Luật Nhà ở đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng có nhiều nội dung mới mang tính đột phá. Nổi bật trong đó là nội dung: đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán và giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như quy định trước đây. Chuyên gia đánh giá, các quy định này sẽ sàng lọc doanh nghiệp có tài chính, bảo vệ an toàn cho người mua. Chính vì vậy doanh nghiệp rất kỳ vọng khi luật mới có hiệu lực sẽ gỡ vướng về mặt pháp lý, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục, cấp phép cho dự án để bù lại các chi phí đầu vào của dự án có thể gia tăng.

Những đổi mới trong Luật kinh doanh bất động sản nhằm tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Đồng thời, thiết lập công cụ kiểm soát quản lý thị trường bất động sản để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

Theo ông Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường. Bởi lẽ các bộ luật này được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc này. Những nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo luật vừa được thông qua tuy chưa đạt tới kỳ vọng nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi bền vững với kết quả tích cực. (Ảnh minh hoạ)

Những tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản

Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trên nền tảng được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi bền vững với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm 2024 quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét.

Khảo sát của VARS cho thấy, nguồn cung trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 6 tháng đầu năm 2024, được đóng góp chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang với chất lượng sản phẩm và mức giá bán phục hồi rõ nét. Sản phẩm thấp tầng cũng được chào bán nhiều hơn khi các đại dự án đang hoàn tất những khâu cuối cùng gia nhập thị trường. Phần lớn các phân khu, dự án mới mở bán đến từ các dự án ở vùng ven thành phố, các tỉnh - thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Dự báo nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới. Dư địa tăng giá sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng. Lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm do nguồn cung dự kiến chỉ tăng vào thời điểm cuối năm, vẫn được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ - theo VARS.

Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện và sẽ có chuyển biến rõ nét nhất vào thời điểm cuối năm khi nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp bất động sản phát huy hiệu quả tốt hơn.

Đáng chú ý, các chuyên gia dự báo, đất nền thoát đáy giảm giá, dần trở lại là kênh đầu tư tích cực. Tuy nhiên, nhà đầu tư sẽ chỉ săn đón đất đấu giá, các lô đất đã tách thửa, ở những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và mặt bằng giá chưa quá cao.

Về phân khúc nhà ở xã hội được đánh giá đứng trước cơ hội đảo chiều khi các quy định mới tại các bộ luật có hiệu lực theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người mua nhà ở xã hội được thực thi hiệu quả; gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng được sửa đổi theo hướng ưu đãi hơn.

Điểm sáng vẫn là phân khúc bất động sản công nghiệp với đà tăng trưởng tốt cùng hoạt động thâu tóm quỹ đất để phát triển khu công nghiệp của các tập đoàn. Các mô hình khu công nghiệp bền vững cũng sẽ được thúc đẩy phát triển khởi sắc và nhanh hơn, góp phần phát triển kinh tế xanh, tuần hoàn; giúp gia tăng chuỗi giá trị, đáp ứng nhu cầu, tạo lợi thế cạnh tranh thu hút dòng vốn đầu tư bền vững.

Theo VARS đưa dự báo, cùng với đà phục hồi của thị trường, các chủ thể cũng sẽ bắt đầu “cuộc đua” tham gia thị trường, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ thanh lọc, loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi. Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất cũng sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất ra khỏi thị trường.

Thời gian tới, thị trường sẽ chỉ còn chỗ đứng cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, nguồn lực tài chính tốt và có năng lực để phát triển các dự án đô thị quy mô lớn, hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Đồng thời, quy định cũng sẽ là nền tảng để giảm rủi ro và chi phí cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.