Ba kịch bản cho thị trường bất động sản giai đoạn 2025 – 2030

Tại Hội thảo “Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư” PGS. TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4+1 chu kỳ và đang bắt đầu ở chu kỳ thứ 4, trong đó, thị trường từ năm 1986 đến nay có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện Luật Đất đai.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 1987 đã đặt nền móng cho thị trường. Luật Đất đai năm 1993 nhấn mạnh về việc đất đai có giá. Đến Luật Đất đai năm 2003 xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Và mới đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến việc sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 2024, mở ra thêm 1 chu kỳ mới cho thị trường.

Nhìn lại thị trường trong các chu kỳ qua có thể thấy, giai đoạn 2013 - 2014 là giai đoạn thị trường phục hồi sau khủng hoảng 2011 - 2013 nhờ hỗ trợ của Nghị quyết 02/NQ-CP. Năm 2014, thị trường đã có nhiều dấu hiệu sáng sủa nhưng lại tiếp tục chậm lại do một số nguyên nhân bên ngoài thị trường bất động sản.

Giai đoạn 2015 - 2018, thị trường bước vào giai đoạn phát triển mạnh. Thời kỳ này, thị trường bùng nổ với sự phát triển của loại hình condotel và officetel, đặc biệt tại các địa điểm du lịch. Hệ quả là cho đến nay, vấn đề condotel, officetel vẫn đang bỏ ngỏ.

Giai đoạn 2018 - 2022, thị trường rơi vào trầm lắng, sau đó chuyển hướng. Cụ thể, từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022, thị trường condotel rơi vào trầm lắng và trái phiếu bất động sản nở rộ, thị trường bất động sản cao cấp thăng hoa. Các nhà đầu tư phát triển bất động sản tiến hành phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản cao cấp, lớn về quy mô, giá trị cao về sản phẩm. Theo đó, thị trường bất động sản từ 2019 đến đầu năm 2022 không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.

Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường suy giảm mạnh mẽ. Cụ thể, từ tháng 4 năm 2022 đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản suy giảm do nhiều nguyên nhân như khó khăn về tín dụng và đầu tư công, luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm, xuất nhập khẩu giảm do suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu nhà thuê của lao động khu công nghiệp giảm.

Bước sang năm 2024, thị trường ghi nhận sự khác biệt. Trong đó, thị trường căn hộ chung cư có một "cú đội giá". Thị trường đất nền cũng ghi nhận tăng giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như huyện Hoài Đức giá đất đã tăng 81%, huyện Đông Anh tăng 53% và huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm ngoái.

Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030, ông Chung cho rằng sẽ có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản. Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất ông Chung nhấn mạnh.

Với kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất. Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.

Do đó, để phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030 theo ông Chung, cần hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống luật pháp liên quan đến bất động sản, đẩy mạnh các trình tự thủ tục để đưa luật đi vào cuộc sống.

Tăng cường thu hút đủ nguồn lực truyền thống và mới cho phát triển thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư chiến lược. Thứ ba, việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng. Vì vậy, điều quan trọng là đẩy nhanh việc ban hành các trình tự, thủ tục để đưa những quy hoạch này vào cuộc sống.

Cuối cùng, thị trường bất động sản vẫn chưa có sự ra đời và tham gia của các công cụ tài chính như hệ thống tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác; tài chính hóa nguồn đất lân cận các công trình hạ tầng… Với giai đoạn mới hiện nay, việc ra đời các công cụ tài chính phái sinh mới là rất lớn và hết sức cần thiết.