Ba lời khuyên đối với các nhà đầu tư bất động sản

Theo đó, tại tọa đàm, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đã có phần trao đổi về kỳ vọng bứt phá của thị trường bất động sản và những lời khuyên đối với các nhà đầu tư sử dụng “đòn bẩy” tài chính trong năm 2026.

Trong năm 2025, lượng giao dịch bất động sản ghi nhận mức tăng khoảng 8%. Tuy nhiên, theo ông Cấn Văn Lực, con số này vẫn chưa phản ánh đúng quy mô nguồn cung đang được đưa ra thị trường.

Với lượng hàng mở bán hiện nay, thị trường cần mức tăng trưởng giao dịch khoảng 10 - 15% mới thực sự tương xứng. Việc sức cầu đang có phần “hụt hơi” xuất phát từ việc giá bán đang ở mức quá cao so với khả năng chi trả của người mua.

Chính vì vậy, theo chuyên gia, việc đưa giá bất động sản về mức hợp lý không còn là vấn đề nên hay không nên, mà là yêu cầu bắt buộc nếu muốn thị trường phát triển bền vững.

Ngoài ra, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm tới sự thay đổi trong cách áp dụng bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định 5 năm một lần thay vì thay đổi hàng năm, giúp đảm bảo tính ổn định cần thiết cho doanh nghiệp khi hoạch định chiến lược.

Tuy nhiên, sự ổn định này không đồng nghĩa với cứng nhắc, mà đã có sự linh hoạt trong việc định giá đất hiện nay, sắp tới là hệ số K. Các địa phương được trao quyền tự quyết định hệ số điều chỉnh (hệ số K) tùy thuộc vào thực tế của địa bàn mình. Địa phương có thể áp dụng hệ số K là 1, 1.2 hoặc thậm chí là 0.5, tạo ra dư địa linh hoạt rất lớn trong quản lý tài chính đất đai tại cơ sở.

Ông Cấn Văn Lực cũng cho biết chính sách về công tác thu hồi đất là một điểm quan trọng không kém. Trước đây muốn thu hồi đất, phải có được ý kiến đồng thuận 100% cả người dân, cả khu phố, điều đó chắc là không tưởng. Hiện nay, Chính phủ và Quốc hội đã chấp thuận phương án giảm tỷ lệ đồng thuận xuống mức 75%. Đây là vấn đề mang tính đột phá đối với lĩnh vực đất đai. Cụ thể, để thực hiện thu hồi, dự án cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý.

Bất động sản là lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế nhưng cần được giữ ở trạng thái lành mạnh, ổn định và có sự điều tiết phù hợp để tránh tình trạng giá quá cao hoặc đầu tư dàn trải. Ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh công cụ kiểm soát quan trọng nhất chính là tài chính (thuế phí) và tín dụng.

Bên cạnh đó, về hạn mức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng mức tăng trưởng chung khoảng 15% cho năm nay. Ông Lực cho biết, tín dụng cho vay đối với bất động sản về cơ bản sẽ không được vượt quá mức tăng trung bình này, trừ khi thị trường có diễn biến đòi hỏi sự điều chỉnh.

Lý giải về việc lãi suất huy động và cho vay tăng thời gian qua, ông Lực chỉ ra 3 nguyên nhân chính là: sự chênh lệch cung - cầu vốn; áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư hấp dẫn khác; định hướng phân bổ nguồn lực.

Trước bối cảnh dòng tiền khó khăn và chi phí vốn tăng, ông Cấn Văn Lực đưa ra 3 khuyến nghị cụ thể mà doanh nghiệp cần thực hiện ngay.

Đầu tiên cần cơ cấu lại dòng tiền và sản phẩm: Doanh nghiệp phải rà soát lại dòng tiền, chắc chắn trong việc cơ cấu lại danh mục dự án và sản phẩm đầu tư.

Thứ hai, đa dạng hóa nguồn vốn: Không nên chỉ trông chờ vào "bầu sữa" ngân hàng. Doanh nghiệp cần linh hoạt huy động từ trái phiếu (trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh), thị trường chứng khoán (niêm yết để huy động vốn), các quỹ đầu tư, vốn đầu tư nước ngoài và tích lũy vốn tự có.

Thứ ba, hạn chế đầu tư dàn trải: "Tiền chỉ có thế, dòng tiền chỉ có thế mà chúng ta đầu tư một lúc 10 dự án rõ ràng chúng ta không thể đủ tiền", ông Lực cảnh báo.

Đặc biệt, bên cạnh các yếu tố khách quan khiến giá nhà tăng, ông Cấn Văn Lực kêu gọi sự nỗ lực từ chính các doanh nghiệp trong việc điều tiết giá. Ông cho rằng doanh nghiệp cần đồng hành cùng Chính phủ và người dân để đưa mặt bằng giá về mức hợp lý hơn, coi đây là một cách làm đạo đức và bền vững.