Bất động sản Đà Nẵng 2026: Tăng trưởng chọn lọc, thị trường phân hóa rõ nét

Sau giai đoạn tăng cao kéo dài, thị trường bất động sản TP. Đà Nẵng đến cuối năm 2025 đã chính thức bước vào chu kỳ điều chỉnh mang tính sàng lọc. Giá không còn bị đẩy lên bởi tin đồn hay hiệu ứng đám đông, song dòng tiền vẫn duy trì, thanh khoản không sụt giảm mạnh và niềm tin thị trường được củng cố bởi các yếu tố nền tảng như kinh tế, hạ tầng và pháp lý ngày càng rõ nét.

Nhìn lại toàn cảnh năm 2025, đây được xem là năm bản lề khi thị trường chuyển từ trạng thái tăng nóng sang giai đoạn phân hóa và tái định vị giá trị. Theo số liệu của Thống kê TP. Đà Nẵng, hoạt động kinh doanh bất động sản trong năm tăng 21,18% - mức tăng cao nhất trong nhóm ngành dịch vụ. Đại diện Thống kê TP. Đà Nẵng cho biết, mức tăng trưởng này chủ yếu đến từ sự phục hồi của thị trường và việc nhiều dự án lớn được tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tái khởi động.

Thực tế ghi nhận, sau gần một năm tăng giá mạnh, thị trường đất nền tại các khu vực trung tâm như Sơn Trà, An Hải, Ngũ Hành Sơn, Hòa Xuân, Cẩm Lệ, Liên Chiểu, Hải Vân… đã có dấu hiệu chững lại từ cuối năm 2025. Tuy nhiên, sự “hạ nhiệt” này không mang tính tiêu cực mà phản ánh quá trình điều chỉnh tự nhiên sau giai đoạn tăng trưởng nhanh. Theo các chuyên gia, đây là bước cần thiết để thị trường vận hành bền vững hơn, loại bỏ những yếu tố đầu cơ ngắn hạn.

Đà tăng của bất động sản Đà Nẵng thời gian qua là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng: hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ; các dự án bất động sản quy mô lớn được khơi thông pháp lý; ngành du lịch phục hồi mạnh mẽ; cùng với đó là tâm lý “đón đầu” quy hoạch đô thị của giới đầu tư. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, xu hướng tăng giá đồng loạt được dự báo sẽ chấm dứt, thay vào đó là sự phân hóa rõ rệt theo từng phân khúc, từng khu vực và từng nhóm nhu cầu, đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng sản phẩm, minh bạch pháp lý và tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư.

Ở một góc nhìn khác của thị trường, phân khúc nhà ở xã hội tại Đà Nẵng cũng đang đứng trước những thay đổi đáng chú ý. Ngày 29/12/2025, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã bắt đầu lấy ý kiến về phương án điều chỉnh giá thuê các khu chung cư nhà ở xã hội thuộc tài sản công do thành phố quản lý. Theo đề xuất, giá thuê dự kiến tăng từ 1,94 đến 7,46 lần so với hiện nay, tùy theo vị trí và loại hình công trình, áp dụng theo lộ trình 5 năm (2026-2030) nhằm hạn chế tác động đột ngột đến người thuê.

Cụ thể, năm đầu tiên áp dụng (dự kiến 2026), giá thuê sẽ tăng thêm 20% phần chênh lệch giữa mức mới và mức cũ. Các năm tiếp theo lần lượt cộng dồn 40%, 60% và 80%. Từ ngày 1/1/2030, giá thuê sẽ áp dụng theo mức điều chỉnh đầy đủ. Một số khu chung cư xuống cấp, chờ phá dỡ hoặc mới được định giá gần đây sẽ không thuộc diện điều chỉnh.

Hiện nay, giá thuê nhà ở xã hội tại Đà Nẵng được phân theo khu vực và vị trí. Chẳng hạn, khu chung cư Nam Tuyên Sơn có giá thuê 5.629 đồng/m²; khu nhà ở cán bộ Bệnh viện Ung thư Đà Nẵng là 16.900 đồng/m². Trong số 43 khu chung cư nhà ở xã hội do thành phố quản lý, có 38 khu dự kiến điều chỉnh theo lộ trình. Một số dự án có mức tăng đáng kể, như khu nhà ở cán bộ, nhân viên Bệnh viện Ung thư Đà Nẵng, với giá thuê dự kiến lên đến 56.249 đồng/m², cao hơn khoảng 3,3 lần mức bình quân hiện tại.

Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, phần lớn giá thuê hiện hành được xác định từ thời điểm nghiệm thu công trình, chưa tính đủ chi phí bảo trì, khiến ngân sách thành phố phải bù đắp chi phí bảo dưỡng hàng năm. Thực tế này từng được Kiểm toán Nhà nước chỉ ra và cho rằng mức giá chưa phù hợp với quy định cũng như điều kiện kinh tế hiện nay. Việc điều chỉnh giá thuê được kỳ vọng sẽ đảm bảo nguyên tắc “tính đúng, tính đủ”, duy trì chất lượng nhà ở xã hội và giảm áp lực ngân sách trong dài hạn.

Đến nay, TP. Đà Nẵng đã đưa vào sử dụng hơn 17.500 căn hộ nhà ở xã hội, góp phần quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho gia đình có công, hộ giải tỏa, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang và người thu nhập thấp. Giai đoạn 2021-2024, thành phố đã hoàn thành gần 4.400 căn. Sau khi sáp nhập với Quảng Nam từ ngày 1/7/2025, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội của thành phố mới được nâng lên gần 29.000 căn đến năm 2030; riêng năm nay cần hoàn thành khoảng 2.700 căn.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Đà Nẵng bước sang năm 2026 với diện mạo mới: Không còn những cơn “sóng” tăng giá đồng loạt, mà là quá trình sàng lọc, phân hóa và phát triển dựa trên giá trị thực. Đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội cho những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, am hiểu thị trường và đặt yếu tố bền vững lên hàng đầu.