Bổ sung cơ chế thu hồi đất cho các dự án phát triển từ 1/1/2026

Bắt đầu từ tháng 1/2026, phạm vi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ được mở rộng thêm, theo các cơ chế mới nhằm tháo gỡ vướng mắc trong triển khai Luật Đất đai. Điểm đáng chú ý là lần đầu tiên, các dự án trong khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế được đưa vào diện thu hồi đất, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho những mô hình phát triển mới.

Theo quy định mới, ba trường hợp bổ sung Nhà nước được thu hồi đất gồm:

Thứ nhất, thu hồi đất để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án thuộc trung tâm tài chính quốc tế – những không gian kinh tế đặc thù đang được định hướng hình thành tại một số địa phương trọng điểm.

Thứ hai, đối với dự án đã thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhưng hết thời hạn hoặc thời gian gia hạn mà vẫn chưa hoàn tất, nếu chủ đầu tư đã đạt được thỏa thuận với trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để bảo đảm tính khả thi cho dự án.

Thứ ba, thu hồi đất nhằm tạo quỹ đất thanh toán cho các dự án đầu tư theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), đồng thời bố trí cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với các tổ chức thuộc diện thu hồi theo quy định của Luật Đất đai.

Việc bổ sung các trường hợp này được đánh giá là giải pháp “gỡ nút thắt” cho nhiều dự án kéo dài nhiều năm do không đạt được sự đồng thuận tuyệt đối trong thỏa thuận đất đai, đồng thời giảm nguy cơ đình trệ các dự án hạ tầng, đô thị lớn có vai trò lan tỏa phát triển.

Trước đó, Luật Đất đai hiện hành đã quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, tập trung vào ba nhóm lớn: Xây dựng công trình công cộng; Trụ sở, công trình của cơ quan Nhà nước; Các dự án quan trọng như khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp, lấn biển. Các trường hợp mới được bổ sung không làm thay đổi cấu trúc chung này, nhưng mở rộng “biên độ” áp dụng trong thực tiễn.

Về trình tự, thủ tục, quy định bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất vẫn được giữ nguyên. Cơ quan có thẩm quyền phải thông báo thu hồi trước ít nhất 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày với đất phi nông nghiệp. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được công khai tại trụ sở UBND cấp xã; Nếu còn ý kiến chưa đồng thuận, cơ quan chức năng bắt buộc tổ chức đối thoại trực tiếp với người dân.

Một điểm mới khác có tác động trực tiếp đến người bị thu hồi đất là cách xác định giá bồi thường. Từ năm 2026, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do HĐND cấp tỉnh quyết định sẽ là căn cứ chính để tính bồi thường, thay cho cơ chế xác định “giá đất cụ thể” theo từng dự án như trước đây. Cách làm này được kỳ vọng giúp minh bạch hơn, giảm khiếu nại và rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, nhất là tại các địa bàn có nhiều dự án lớn.

Trong bối cảnh nhu cầu phát triển hạ tầng, đô thị và các mô hình kinh tế mới ngày càng lớn, các quy định mới về thu hồi đất được kỳ vọng sẽ tạo sự cân bằng hơn giữa yêu cầu phát triển và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.