Chung cư có thời hạn có giúp nhà rẻ hơn?

Tại phiên thảo luận ngày 21/8 về định hướng sửa Luật Nhà ở, đại biểu Tạ Văn Hạ cho rằng quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư có thể hình thành một phân khúc nhà ở mới. Những căn hộ đã sử dụng nhiều năm, còn thời hạn ngắn hơn có thể có giá thấp, giúp người thu nhập hạn chế dễ tiếp cận.

Ông dẫn ví dụ, thay vì bỏ 4 tỷ đồng để mua căn hộ được coi là sở hữu lâu dài, người dân có thể lựa chọn sản phẩm có thời hạn với giá khoảng 2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng căn hộ chỉ có thể rẻ hơn đáng kể nếu thời hạn sở hữu gắn với cơ chế giảm tiền đất, chi phí thủ tục, tín dụng phù hợp và quy định rõ quyền lợi khi hết hạn.

Chỉ rút ngắn thời hạn, giá nhà khó giảm

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - thành viên Hội đồng khoa học Viện Chiến lược Chính sách Kinh tế Phương Nam, cho rằng cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình và thời hạn của quyền tài sản trên đất. Định hướng sửa Luật Nhà ở tiếp tục đặt vấn đề về thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với niên hạn công trình, trong khi Luật Đất đai 2024 vẫn xác định đất ở thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài.

Nếu khung pháp lý này giữ nguyên, việc quy định căn hộ có thời hạn khó tạo ra mức giá thấp hơn. Theo ông Đán, nếu nghĩa vụ tài chính về đất không thay đổi, giá vốn khó giảm tương ứng. "Ghi thêm một dòng thời hạn lên Giấy chứng nhận là thay đổi về hình thức pháp lý, không phải thay đổi về kinh tế", ông Đán nói.

Theo ông Đán, kinh nghiệm quốc tế cho thấy thời hạn không phải yếu tố quyết định giá nhà. Tại Hong Kong (Trung Quốc), các hợp đồng thuê đất mới nhìn chung có thời hạn 50 năm, người sử dụng nộp tiền thuê đất hằng năm bằng 3% giá trị tính thuế của bất động sản. Thời hạn ngắn như vậy nhưng Hong Kong vẫn là một trong những thị trường nhà ở đắt đỏ nhất thế giới.

Singapore là trường hợp khác. Căn hộ HDB có thời hạn 99 năm nhưng giá thấp hơn nhờ hệ thống nhà ở công được trợ cấp, kiểm soát đối tượng mua và quy định thời gian tối thiểu trước khi được bán lại, chứ không chỉ nhờ thời hạn sở hữu. “Nếu chỉ lấy cái vỏ thời hạn mà bỏ phần bao cấp đất, tôi e kết quả sẽ không như kỳ vọng”, ông Đán nói.

Theo ông, muốn căn hộ có thời hạn rẻ hơn, cấu phần tiền đất trong giá vốn phải được giảm tương ứng. Điều này đòi hỏi pháp luật đất đai có cơ chế giao hoặc sử dụng đất ở theo thời hạn, đồng thời tính nghĩa vụ tài chính dựa trên thời gian sử dụng thay vì áp dụng như đất ở lâu dài.

Dù vậy, mức giảm có thể thấp hơn kỳ vọng. Theo tính toán minh họa của ông Đán, với tỷ lệ chiết khấu 8% một năm, phần giá trị phát sinh từ năm thứ 51 trở đi chỉ tương đương khoảng 2% giá trị hiện tại của tài sản. Xét thuần túy về tài chính, việc chuyển quyền sử dụng đất từ lâu dài xuống 50 năm chỉ làm giảm giá trị lý thuyết vài phần trăm.

Giá giao dịch trên thị trường vẫn có thể giảm mạnh hơn do thời hạn còn lại càng ngắn, nhóm người mua càng hẹp và thanh khoản càng thấp. Tuy nhiên, người dân có thể mua nhà với giá thấp hơn lúc đầu nhưng phải chấp nhận nguy cơ tài sản mất giá nhanh, khó bán lại hoặc khó vay thế chấp khi thời hạn còn lại không nhiều.

Phải làm rõ quyền lợi khi hết thời hạn

Một vấn đề quan trọng khác là quyền lợi của người mua khi công trình hết niên hạn hoặc thời hạn sở hữu chấm dứt.

Ông Đán đề nghị pháp luật làm rõ bốn vấn đề. Thứ nhất, hết niên hạn công trình chỉ là căn cứ kiểm định, không đương nhiên chấm dứt quyền tài sản. Thứ hai, quyền sử dụng đất chung được xử lý thế nào sau khi tòa nhà bị phá dỡ. Thứ ba, nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại và phương án hỗ trợ người không đủ khả năng đóng góp. Cuối cùng là tỷ lệ đồng thuận và thời hạn thông báo cho cư dân.

Ông cũng cho rằng, nếu chỉ bổ sung khái niệm căn hộ có thời hạn vào Luật Nhà ở, chính sách khó lấp được khoảng trống nhà vừa túi tiền. Luật Nhà ở 2023 đã cho phép các bên thỏa thuận thời hạn sở hữu, nhưng theo ông Đán, hình thức này đến nay chưa phổ biến trên thị trường căn hộ thương mại. Ông cho rằng một nguyên nhân là đầu vào đất đai chưa có loại hình tương ứng nên chủ đầu tư không có động cơ kinh tế.

Ông Đán đề xuất phát triển quỹ nhà cho thuê dài hạn với giá được kiểm soát. Sở hữu căn hộ trong 50 năm và thuê ổn định dài hạn đều có thể đáp ứng nhu cầu chỗ ở trong một khoảng thời gian nhất định, nhưng hình thức thuê minh bạch hơn về kỳ vọng và ít rủi ro pháp lý hơn.

Nếu chính sách căn hộ có thời hạn được áp dụng, ông cho rằng chỉ nên thực hiện với các dự án được giao đất sau ngày luật có hiệu lực, không hồi tố với chung cư đã hình thành để tránh gây biến động trên thị trường thứ cấp.

Bốn điều kiện để căn hộ có thời hạn khả thi

Theo chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, căn hộ có thời hạn có thể giúp giảm giá nhà, nhưng chỉ khả thi khi giải quyết đồng thời bốn bài toán: Quyền lợi khi hết hạn, chi phí đầu vào, mức chênh lệch giá và khả năng tiếp cận tín dụng.

Trước hết, nếu hình thành căn hộ sở hữu 30 hoặc 50 năm, pháp luật cần làm rõ công trình và quyền lợi của người mua được xử lý thế nào khi hết hạn. Nếu hành lang pháp lý không rõ, người dân khó chấp nhận bỏ tiền mua.

Về chi phí đầu vào, ông cho rằng không thể giảm thời gian sở hữu nhưng giữ nguyên cấu trúc chi phí. Giá căn hộ ngoài tiền đất và xây dựng còn gồm chi phí pháp lý, lãi vay, hạ tầng, quản lý, bán hàng, thuế phí và lợi nhuận. Nếu dự án mất thêm vài năm hoàn tất thủ tục, chi phí vốn cuối cùng vẫn được tính vào giá bán.

Muốn tạo nhà ở vừa túi tiền, Nhà nước cần có cơ chế giảm chi phí sử dụng đất cho loại hình này, đồng thời rút ngắn và chuẩn hóa quy trình pháp lý. “Không thể giữ nguyên toàn bộ cấu trúc chi phí của căn hộ thương mại, chỉ rút ngắn thời hạn sở hữu rồi kỳ vọng giá bán giảm mạnh”, ông Kiên nói.

Điều kiện tiếp theo là mức giảm phải đủ lớn. Theo ông Kiên, nếu căn hộ sở hữu lâu dài có giá 4 tỷ đồng, loại 30 năm khoảng 2 tỷ đồng hoặc 50 năm khoảng 2,8 tỷ đồng, tương ứng mức chênh 30-50%, có thể thuyết phục người trẻ hoặc gia đình chỉ cần chỗ ở trong 20-30 năm.

Ngược lại, nếu căn hộ 50 năm giá 3,2 tỷ đồng hoặc loại 30 năm giá 2,8 tỷ đồng, sức hấp dẫn sẽ hạn chế bởi người mua có thể vay thêm để sở hữu tài sản lâu dài. “Mức giảm phải đủ lớn để bù đắp phần quyền lợi dài hạn mà người mua chấp nhận từ bỏ”, ông Kiên nhận định.

Nếu tạo được khoảng cách giá hợp lý, phân khúc này còn gây sức ép lên căn hộ sở hữu lâu dài, buộc chủ đầu tư điều chỉnh giá, diện tích và chính sách thanh toán để cạnh tranh.

Tuy nhiên, căn hộ có thời hạn dù rẻ hơn vẫn có giá vài tỷ đồng, nên nhiều người mua vẫn phải vay ngân hàng. Nếu tài sản khó thế chấp, tỷ lệ cho vay thấp hoặc thời hạn vay quá ngắn, khả năng tiếp cận nhà ở vẫn không được cải thiện.

Do đó, ông Kiên kiến nghị ngân hàng xác định thời gian và tỷ lệ cho vay dựa trên thời hạn sở hữu còn lại. Theo phương án ông Kiên nêu, nếu nhà ở thông thường được vay tối đa 30 năm, khoản vay với căn hộ có thời hạn có thể giới hạn ở khoảng 60% thời gian sở hữu còn lại.