Condotel, biệt thự biển trầm lắng giữa áp lực dòng tiền

Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng” của thị trường địa ốc, các sản phẩm condotel, biệt thự biển hay shophouse nghỉ dưỡng hiện rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài. Sau khi làn sóng đầu tư bùng nổ giai đoạn 2017–2019, hàng loạt vấn đề về pháp lý, cam kết lợi nhuận và vận hành bắt đầu bộc lộ khi thị trường đảo chiều.

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn tăng nóng hiện đối mặt áp lực trả nợ kéo dài. Khi thanh khoản lao dốc, tài sản nghỉ dưỡng rơi vào tình trạng “hai không” – không tạo ra dòng tiền đủ lớn và cũng khó chuyển nhượng để thu hồi vốn.

Dữ liệu thị trường quý I/2026 cho thấy sức cầu tiếp tục suy yếu. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 45%, giảm 7 điểm phần trăm so với quý trước. Tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt hơn 2.900 sản phẩm, giảm khoảng 30% so với quý liền kề.

Trong đó, condotel và biệt thự nghỉ dưỡng là hai phân khúc ghi nhận mức giảm sâu nhất. Giao dịch condotel giảm tới 87%, còn biệt thự nghỉ dưỡng giảm hơn 81% so với quý trước. Nguồn cung mới gần như vắng bóng, thị trường chủ yếu tiêu thụ lượng hàng tồn kho từ các dự án cũ.

Đáng chú ý, dù nhiều chủ đầu tư liên tục tung ra chính sách hỗ trợ lãi suất, kéo giãn tiến độ thanh toán hay chia sẻ doanh thu vận hành, thanh khoản vẫn chưa cải thiện đáng kể. Theo các chuyên gia, điều này cho thấy rào cản lớn nhất hiện nay không còn nằm ở giá bán hay ưu đãi tài chính, mà là niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường.

Một trong những nút thắt lớn nhất tiếp tục là câu chuyện pháp lý kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ triệt để. Dù Nghị quyết 29 của Quốc hội có hiệu lực từ ngày 1/5/2026 đã mở ra cơ chế cấp giấy chứng nhận cho một số loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” như condotel hay officetel, nhưng phạm vi áp dụng vẫn được đánh giá còn hạn chế.

Bước sang quý II/2026, triển vọng phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục được nhìn nhận thận trọng. Room tín dụng chưa thực sự nới rộng, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, trong khi tâm lý nhà đầu tư chưa hồi phục sau giai đoạn thua lỗ kéo dài.

Theo giới phân tích, thị trường hiện không thiếu dòng tiền, nhưng dòng tiền đang trở nên chọn lọc hơn rất nhiều. Những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí chiến lược, vận hành thực chất và gắn với hệ sinh thái du lịch bài bản sẽ có nhiều cơ hội phục hồi hơn trong giai đoạn tới.

Giới chuyên gia nhận định bất động sản nghỉ dưỡng đang chuyển sang giai đoạn phát triển thực chất hơn sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Nếu trước đây nhà đầu tư chủ yếu chạy theo cam kết lợi nhuận và kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay yếu tố được ưu tiên là khả năng khai thác vận hành, công suất phòng và dòng tiền thực tế. Sự phục hồi của ngành du lịch được xem là động lực hỗ trợ quan trọng, song thị trường được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa mạnh trong thời gian tới.