Đề xuất bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính

Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Trong đó, tập trung sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, bảo đảm tính đồng bộ với pháp luật có liên quan và thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất loại bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Cụ thể, Chính phủ đã chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, thống nhất phương án xử lý theo hướng loại bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Theo đó, tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung khoản 3 Điều 34 theo hướng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng và không phải thực hiện thủ tục đăng ký, công khai hợp đồng theo quy định của pháp luật khác.

Dự thảo cũng hoàn thiện hệ thống các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, bảo đảm phù hợp với các loại bất động sản được giao dịch trên thực tế; làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng, khắc phục sự chồng chéo với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác lập, thực hiện giao dịch thông qua phương thức điện tử, nhằm đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số; bổ sung quy định về mã định danh điện tử được tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Về phân quyền, phân cấp, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính, dự thảo phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, thay cho thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ theo quy định hiện hành.

Dự thảo dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính; rà soát, tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục hành chính; đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng. Theo đó, khoản tiền này được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Dự thảo đồng thời bổ sung quy định về quy trình giao dịch bất động sản, gồm nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch; mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Rà soát quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nêu một số nội dung cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.

Đối với điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh tại các dự án trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, cơ quan thẩm tra đề nghị không nhắc lại quy định của pháp luật về PPP liên quan đến phạm vi dự án BT thuộc diện thanh toán bằng hình thức giao đất, mà quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật về PPP, nhằm tránh cách hiểu khác nhau.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và phương án xử lý rủi ro phát sinh.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ yếu tố tự nguyện trong trường hợp bên mua, bên thuê mua tự thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận; phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án; đồng thời nghiên cứu quy định kiểm soát các khoản thu khác có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép.

Đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai dự án, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không mong muốn tiếp tục thực hiện toàn bộ dự án, trong khi có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực, sẵn sàng tiếp tục triển khai và cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án.

Theo cơ quan thẩm tra, cần nghiên cứu cơ chế phù hợp để tránh tình trạng dự án bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí và không bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, cần đánh giá các phương án về khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và các nghĩa vụ liên quan, nhất là nghĩa vụ đối với khách hàng.

Đối với quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ việc sửa đổi khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.

Chiều nay, các đại biểu Quốc hội tiếp tục thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và một số dự án luật quan trọng khác.