Doanh nghiệp bất động sản cần chủ động kiểm soát rủi ro pháp lý

Thưa Luật sư, Nghị định 339/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP, quy định cụ thể hành vi vi phạm, mức phạt, thẩm quyền xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản. Theo Luật sư, đâu là những điểm đáng chú ý về mặt pháp lý của quy định mới này?

Luật sư: Theo tôi điểm đáng chú ý đầu tiên là Nghị định 339/2026/NĐ-CP có phạm vi điều chỉnh rộng hơn đáng kể so với Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Nếu Nghị định 16 chủ yếu tập trung vào xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng thì Nghị định mới đã bao quát cả xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà, kinh doanh bất động sản. Điều này cho thấy Chính phủ đang tiếp cận hoạt động xây dựng và bất động sản theo một chuỗi quản lý thống nhất, từ điều kiện đầu tư, xây dựng công trình cho đến việc đưa sản phẩm ra thị trường và bảo vệ khách hàng.

Điểm thứ hai là Nghị định 339 được xây dựng để tương thích với hệ thống pháp luật mới, trong đó có Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các quy định pháp luật mới về xây dựng, quy hoạch. Vì vậy, doanh nghiệp không nên hiểu đây chỉ là việc “thay bảng mức phạt” của Nghị định 16. Về bản chất, đây là sự cập nhật lại cơ chế xử phạt để phù hợp với các điều kiện kinh doanh, nghĩa vụ công khai thông tin, hợp đồng, thanh toán và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh theo pháp luật hiện hành.

Điểm thứ ba là Nghị định mới thể hiện rõ hơn nguyên tắc xử lý theo từng hành vi và từng hậu quả pháp lý. Bên cạnh phạt tiền, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các hình thức xử phạt bổ sung như đình chỉ hoạt động, tước quyền sử dụng giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề, tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm; đồng thời áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, điều này đặc biệt quan trọng bởi nhiều vi phạm không thể được khắc phục chỉ bằng việc nộp tiền phạt.

Một điểm doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý là các biện pháp khắc phục hậu quả có tính “đi vào giao dịch”. Chẳng hạn, trong một số trường hợp, doanh nghiệp có thể bị buộc lập lại hoặc sửa đổi hợp đồng cho đúng quy định; buộc tuân thủ quy định về giá; hoàn trả những khoản tiền đã thu không đúng; hoặc thực hiện việc công khai thông tin theo quy định. Điều đó có nghĩa là chi phí pháp lý của một vi phạm có thể lớn hơn rất nhiều so với mức tiền phạt được ghi trong quyết định xử phạt, bởi doanh nghiệp còn phải xử lý hậu quả đối với chính các giao dịch đã thực hiện với khách hàng.

Một điểm nữa cần nhấn mạnh là Nghị định có quy định chuyển tiếp về việc xác định văn bản áp dụng đối với hành vi xảy ra trước ngày 26/8/2026. Về nguyên tắc, hành vi đã xảy ra và kết thúc trước khi Nghị định mới có hiệu lực thì được xem xét theo quy định có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi; trong khi hành vi xảy ra trước đó nhưng vẫn đang tiếp diễn khi Nghị định mới có hiệu lực thì có thể thuộc phạm vi áp dụng của Nghị định 339. Đây là vấn đề rất quan trọng trong thực tiễn thanh tra, kiểm tra bởi không phải cứ phát hiện vi phạm sau ngày 26/8/2026 là đương nhiên áp dụng mức phạt mới.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt lên đến 500 triệu đồng, đồng thời có thể đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng đối với một số hành vi. Theo Luật sư, các chế tài này có ý nghĩa như thế nào trong việc tăng tính răn đe và bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, đúng pháp luật?

Luật sư: Theo tôi ý nghĩa lớn nhất của các chế tài mới nằm ở việc chuyển trọng tâm từ “phạt tiền” sang “buộc doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm thực chất đối với hành vi vi phạm”. Đáng chú ý, Nghị định quy định mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản là 1 tỷ đồng; trong đó có những nhóm hành vi trong kinh doanh bất động sản có mức phạt từ 400 triệu đến 500 triệu đồng. Chẳng hạn, kinh doanh bất động sản trong khu vực bảo vệ theo quy định về quốc phòng, an ninh hoặc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng hay quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không đúng hình thức, phạm vi kinh doanh có thể bị phạt từ 400 triệu đến 500 triệu đồng.

Đặc biệt, với một số hành vi, ngoài tiền phạt còn có thể đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng. Đây là chế tài có tính răn đe rất mạnh, bởi đối với doanh nghiệp bất động sản, việc bị đình chỉ hoạt động có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền, tiến độ dự án, khả năng ký kết và thực hiện giao dịch cũng như uy tín trên thị trường. Nói cách khác, doanh nghiệp không thể coi tiền phạt hành chính như một “chi phí kinh doanh” để rồi tiếp tục duy trì hành vi vi phạm.

Tôi cho rằng đây là điểm tích cực về mặt chính sách. Thị trường bất động sản có đặc thù là giá trị giao dịch lớn, thông tin bất cân xứng và người mua, đặc biệt là người mua nhà ở, thường ở vị thế yếu hơn doanh nghiệp. Nếu chế tài chỉ dừng ở mức phạt tiền tương đối thấp thì khả năng răn đe sẽ hạn chế. Ngược lại, việc kết hợp phạt tiền với đình chỉ hoạt động và các biện pháp buộc khắc phục hậu quả sẽ tạo áp lực để doanh nghiệp tuân thủ ngay từ đầu. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận rằng mức phạt cao tự thân không tạo ra thị trường minh bạch. Điều quan trọng hơn là việc áp dụng chế tài phải đúng hành vi, đúng đối tượng, đúng thẩm quyền, đúng trình tự và phân biệt được hành vi đã hoàn thành với hành vi đang tiếp diễn. Đồng thời, cơ quan quản lý cần áp dụng nhất quán các biện pháp khắc phục hậu quả để quyền lợi của khách hàng thực sự được phục hồi. Một ví dụ đáng chú ý là Nghị định đặt ra yêu cầu xử lý trực tiếp đối với các giao dịch.

Trong một số trường hợp, doanh nghiệp có thể phải công khai thông tin, nhận tiền thanh toán của khách hàng thông qua tài khoản theo quy định, sửa đổi hợp đồng hoặc hoàn trả khoản tiền đã thu không đúng. Đây là cơ chế rất quan trọng bởi mục tiêu cuối cùng của quản lý nhà nước không chỉ là thu tiền phạt mà còn là đưa quan hệ giữa doanh nghiệp và khách hàng trở về trạng thái phù hợp pháp luật.

Vì vậy, nếu nhìn ở góc độ thị trường, tôi cho rằng Nghị định 339 gửi đi một thông điệp khá rõ: kinh doanh bất động sản ngày càng được quản lý theo hướng minh bạch hóa thông tin, chuẩn hóa giao dịch và đề cao trách nhiệm của doanh nghiệp đối với khách hàng. Doanh nghiệp muốn hoạt động bền vững thì không thể chỉ quan tâm đến giấy phép dự án hay khả năng huy động vốn mà phải kiểm soát toàn bộ quy trình pháp lý của sản phẩm trước, trong và sau khi giao dịch.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 26/8/2026. Từ góc độ pháp lý, Luật sư khuyến nghị doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần rà soát, chấn chỉnh những nội dung nào để tránh vi phạm và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng?

Luật sư: Theo tôi việc đầu tiên doanh nghiệp cần làm là rà soát toàn bộ danh mục dự án và xác định tình trạng pháp lý của từng sản phẩm đang kinh doanh. Cần kiểm tra sản phẩm nào đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, sản phẩm nào đang trong quá trình hoàn thiện điều kiện và sản phẩm nào tuyệt đối chưa được phép giao dịch. Đặc biệt, doanh nghiệp cần tránh tình trạng bộ phận kinh doanh đưa sản phẩm ra thị trường trước khi bộ phận pháp lý xác nhận đầy đủ điều kiện giao dịch.

Thứ hai, phải rà soát toàn bộ hệ thống thông tin công khai về dự án và bất động sản. Nghị định 339 xử phạt khá nghiêm đối với việc không công khai, công khai không đầy đủ, không chính xác hoặc không trung thực thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. Với nhóm hành vi này, mức phạt có thể từ 300 triệu đến 400 triệu đồng và còn có thể buộc doanh nghiệp công khai thông tin theo quy định. Do đó, doanh nghiệp cần thiết lập cơ chế kiểm soát thống nhất giữa hồ sơ pháp lý của dự án, website, tài liệu bán hàng, quảng cáo, bảng giá, thông tin do môi giới cung cấp và nội dung tư vấn trực tiếp cho khách hàng. Về nguyên tắc, thông tin đưa ra thị trường phải thống nhất với hồ sơ pháp lý thực tế của dự án; không nên để xảy ra tình trạng một thông tin trong hồ sơ pháp lý nhưng một thông tin khác trên tài liệu marketing.

Thứ ba, cần rà soát toàn bộ mẫu hợp đồng và thỏa thuận với khách hàng, bao gồm hợp đồng mua bán, thuê mua, đặt cọc, chuyển nhượng hợp đồng và các phụ lục hợp đồng. Doanh nghiệp cần kiểm tra đặc biệt các điều khoản về đối tượng giao dịch, giá, tiến độ thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện chuyển nhượng, phạt vi phạm, bồi thường và các khoản phí. Nghị định mới cho phép áp dụng các biện pháp buộc lập lại, sửa đổi hoặc bổ sung hợp đồng trong một số trường hợp, vì vậy việc sử dụng mẫu hợp đồng không phù hợp không còn là rủi ro mang tính hình thức.

Thứ tư, cần kiểm soát chặt dòng tiền. Doanh nghiệp phải rà soát quy trình thu tiền từ khách hàng, tài khoản nhận tiền, thời điểm thu tiền và căn cứ pháp lý của từng khoản thu. Nghị định 339 đã đặt ra những biện pháp khắc phục hậu quả liên quan trực tiếp đến phương thức nhận tiền thanh toán trong hợp đồng kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Thứ năm, cần rà soát đội ngũ môi giới, sàn giao dịch và các đối tác phân phối. Đây là mắt xích rất dễ phát sinh rủi ro bởi doanh nghiệp có thể tuân thủ về mặt hồ sơ nhưng nhân viên kinh doanh hoặc môi giới lại cung cấp thông tin sai cho khách hàng. Nghị định 339 cũng quy định riêng nhiều hành vi vi phạm trong hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản, trong đó có cả các trường hợp bị đình chỉ hoạt động từ 3 đến 6 tháng.

Cuối cùng, tôi khuyến nghị doanh nghiệp không nên chờ đến khi có thanh tra hoặc kiểm tra mới rà soát. Cần coi việc tuân thủ Nghị định 339 là một quy trình quản trị nội bộ thường xuyên. Mỗi dự án nên có một “hồ sơ tuân thủ” được cập nhật liên tục, trong đó xác định rõ tình trạng pháp lý, điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh, thông tin phải công khai, mẫu hợp đồng được phép sử dụng, phương thức thu tiền và trách nhiệm của từng bộ phận.

Ở góc độ bảo vệ khách hàng, nguyên tắc quan trọng nhất là doanh nghiệp chỉ nên bán đúng sản phẩm, đúng thời điểm, đúng điều kiện, đúng giá và đúng thông tin pháp lý đã được kiểm chứng. Trong bối cảnh chế tài ngày càng nghiêm và có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền kinh doanh, chi phí tuân thủ pháp luật không nên được xem là chi phí phụ mà phải trở thành một bộ phận của quản trị doanh nghiệp. Tôi cho rằng đây cũng là hướng đi cần thiết để thị trường bất động sản chuyển từ cạnh tranh bằng tốc độ bán hàng sang cạnh tranh bằng tính pháp lý, chất lượng sản phẩm và uy tín của doanh nghiệp.

Xin cảm ơn Luật sư!