FDI và hạ tầng liên vùng tạo lực đẩy mới cho bất động sản công nghiệp

Tính đến ngày 31/12/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 38,42 tỷ USD, tăng 0,5% so với năm trước. Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu biến động, mức FDI thực hiện vẫn đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% và lập kỷ lục cao nhất giai đoạn 2021-2025. Con số này phản ánh mức độ cam kết dài hạn của các nhà đầu tư, đồng thời cho thấy năng lực hấp thụ vốn của nền kinh tế tiếp tục được cải thiện.

Song song với dòng vốn thực hiện, thu hút FDI đăng ký mới cũng ghi nhận nhiều điểm nhấn. Trong năm 2025, cả nước có 4.054 dự án mới được cấp phép, tổng vốn đăng ký đạt 17,32 tỷ USD. Lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai với 3,67 tỷ USD, chiếm 21,2% tổng vốn đăng ký mới, chỉ sau ngành chế biến - chế tạo. Đây là tín hiệu cho thấy nhu cầu mở rộng quỹ đất sản xuất, kho vận và dịch vụ công nghiệp tiếp tục tăng, đặc biệt tại những địa phương có hạ tầng kết nối tốt.

Bước sang năm 2026, phân khúc bất động sản khu công nghiệp được dự báo bước vào chu kỳ phục hồi rõ nét. Theo đánh giá của Chứng khoán Vietcombank, giai đoạn khó khăn nhất của ngành đã qua, khi giá thuê ổn định hơn, các lo ngại về thuế quan giảm dần và doanh nghiệp FDI đã thích ứng bằng cách đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Hoạt động cho thuê đất dự kiến tăng tốc từ cuối 2025 sang đầu 2026, trong khi nguồn cung mới sẽ được bổ sung mạnh nhờ hàng chục dự án khu công nghiệp được phê duyệt trong năm 2025.

Theo  nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế, hạ tầng liên vùng tiếp tục là “đòn bẩy” quan trọng, tạo ra lợi thế cạnh tranh rõ rệt cho các địa phương có tốc độ đầu tư mạnh. Việc nhiều tuyến cao tốc, vành đai và hành lang logistics được hoàn thiện không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển mà còn giúp giảm đáng kể chi phí lưu thông hàng hóa, tăng khả năng kết nối trực tiếp giữa các trung tâm sản xuất tiêu thụ.

Nhờ vậy, các tỉnh, thành vùng ven như Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng… đang nổi lên như những điểm đến hấp dẫn với quỹ đất lớn, giá thuê hợp lý và biên độ tăng trưởng ổn định. Đặc biệt, khu vực phía Bắc, nơi tập trung các ngành công nghiệp điện tử, công nghệ cao và chuỗi cung ứng linh kiện được đánh giá sẽ hưởng lợi mạnh nhất khi hệ thống hạ tầng được đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp mở rộng nhà máy, tối ưu vận hành và tăng sức cạnh tranh trên thị trường quốc tế.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp cũng gia tăng hợp tác quốc tế để đón đầu nhu cầu. Mới đây, Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW công bố thành lập liên doanh trị giá 120 triệu USD với một tổ chức đầu tư quốc tế nhằm phát triển các dự án nhà xưởng và kho vận chất lượng cao tại những trung tâm sản xuất trọng điểm. Việc bắt tay với các nhà đầu tư nước ngoài được đánh giá sẽ giúp tiêu chuẩn phát triển khu công nghiệp tiến gần hơn mô hình quốc tế, đáp ứng yêu cầu về vận hành xanh và tiết kiệm năng lượng.

Tính đến tháng 12/2025, BW đã cho thuê hơn 4 triệu m² diện tích sàn với hơn 470 khách thuê, trong đó hơn 90% là doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Tại Thái Nguyên, một trong những địa phương thuộc nhóm dẫn đầu thu hút FDI, Hội nghị Xúc tiến Đầu tư năm 2026 đầu tháng 1 diễn ra với quy mô lớn, quy tụ nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tỉnh đã trao quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho 10 dự án, đồng thời ký biên bản ghi nhớ hợp tác cho 24 dự án khác. Danh mục 60 dự án kêu gọi đầu tư cũng được giới thiệu, tập trung vào sản xuất công nghiệp, công nghệ cao, hạ tầng logistics và đô thị dịch vụ.

Các chuyên gia nhận định, với sự kết hợp của ba yếu tố: FDI ổn định, hạ tầng hoàn thiện và nguồn cung khu công nghiệp tăng mạnh, thị trường bất động sản công nghiệp năm 2026-2030 có nhiều dư địa bứt phá. Việt Nam đang tiến gần hơn vai trò trung tâm sản xuất mới của khu vực, thu hút dòng vốn dịch chuyển từ nhiều quốc gia, đặc biệt trong lĩnh vực thiết bị điện tử, công nghệ xanh và logistics.