Hà Nội: Căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới, làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven
Theo Báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield về thị trường nhà ở Hà Nội quý IV/2025, trong khi giá căn hộ tiếp tục tăng nóng so với cùng kỳ năm trước, thì nguồn cung và sức cầu đang dịch chuyển mạnh mẽ về các khu vực ngoại thành nhờ hạ tầng hoàn thiện.
Trong Báo cáo về thị trường nhà ở Hà Nội quý IV/2025, kết thúc năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán. Dù giảm nhẹ so với năm 2024, con số này vẫn cao gấp gần 3 lần so với mức đáy của năm 2023. Đáng chú ý, các chủ đầu tư đang tỏ ra thận trọng khi kiểm soát tốc độ ra hàng để thăm dò phản ứng người mua.
Về cơ cấu sản phẩm, "cơn khát" nhà giá rẻ vẫn chưa được giải tỏa. Phân khúc trung cấp hiện chiếm ưu thế tuyệt đối với 45% thị phần, theo sát là phân khúc cao cấp với 40%, trong khi căn hộ bình dân hoàn toàn vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Về giá bán, giá sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 3.852 USD/m². Mặc dù có sự sụt giảm 10% so với quý trước do sự gia tăng tỷ trọng của phân khúc trung cấp, nhưng nếu so với cùng kỳ năm 2024, giá bán đã tăng vọt tới 32%. Nguyên nhân chính được chỉ ra là do chi phí đầu vào (giá đất, vật liệu) leo thang và sự khan hiếm nguồn cung tại các quận nội thành.
Trái ngược với sự trầm lắng ở một số thời điểm trước đó, năm 2025 được ghi nhận là năm có lượng tiêu thụ nhà liền thổ cao nhất trong vòng 6 năm trở lại đây với gần 4.800 căn được hấp thụ. Sức hút này chủ yếu đến từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô.
Tuy nhiên, giá bán của phân khúc này đang có xu hướng "mềm" hơn nhờ vị trí xa trung tâm. Giá sơ cấp trung bình quý IV/2025 đạt 9.917 USD/m², giảm 14% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực như Hoài Đức và Thạch Thất đang trở thành tâm điểm mới nhờ quỹ đất dồi dào và quy hoạch mở rộng đô thị.
Theo đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định thị trường Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn. Thay vì chỉ mở rộng quy mô, người mua và chủ đầu tư hiện chú trọng hơn vào chất lượng vị trí, kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm.
Dự báo giai đoạn 2026–2028, Hà Nội sẽ đón nhận lượng cung khổng lồ gồm hơn 68.000 căn hộ và 10.800 căn nhà liền thổ. Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành để đón đầu làn sóng giãn dân và nhu cầu sống xanh sẽ ngày càng rõ nét.