Hết thời hạn sử dụng chung cư, quyền tài sản của người dân được xử lý thế nào?

Làm rõ quyền tài sản của người dân

Thời gian qua, thông tin liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư nhận được sự quan tâm của người mua nhà. Trao đổi về vấn đề này, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, quyền tài sản của người dân không vì thế mà mất đi.

Theo bà Hằng, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, các quy định hiện hành chưa làm rõ đầy đủ việc xử lý quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng. Việc nghiên cứu thể chế hóa các định hướng của Nghị quyết 21 nhằm tiếp tục cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp này.

Cụ thể, đối với chung cư xây dựng trước năm 1994, dự thảo đưa ra các phương án xử lý quyền lợi của chủ sở hữu như nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ sở hữu.

Đối với chung cư xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu có thể đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại công trình trên cơ sở thống nhất giữa các chủ sở hữu. Trường hợp không tiếp tục đóng góp kinh phí, chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính xây dựng lại công trình.

Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ. Trường hợp khu vực nhà chung cư sau đó được quy hoạch không còn chức năng xây dựng nhà chung cư, quyền lợi của người dân đối với quyền sử dụng đất vẫn được xem xét, bảo đảm theo quy định.

Những nội dung đang được nghiên cứu nhằm làm rõ hơn cơ chế thực hiện quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình kết thúc thời hạn sử dụng.

Cần hiểu đúng tinh thần chính sách

Dưới góc độ lập pháp, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, lưu ý việc hiểu chưa đầy đủ tinh thần Nghị quyết 21 có thể dẫn đến những thông tin quảng cáo gây nhầm lẫn trên thị trường, như việc thúc giục người dân mua chung cư trước khi Nghị quyết có hiệu lực để được sở hữu lâu dài.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, cách hiểu này không chính xác. Về bản chất, định hướng tại Nghị quyết 21 nhằm tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư. Các quy định được nghiên cứu theo hướng làm rõ hơn quyền của chủ sở hữu đối với căn hộ, quyền liên quan đến đất cũng như nghĩa vụ của các bên khi công trình phải xây dựng lại.

TS. Hiếu cũng lưu ý trong quá trình thể chế hóa cần phân định rõ giữa “niên hạn theo thiết kế ban đầu” và “thời hạn sử dụng thực tế”. Hai mốc này có thể không trùng nhau, vì vậy các quy định cần được thiết kế phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Gỡ vướng cải tạo chung cư cũ, nâng chất lượng công trình

Bên cạnh việc làm rõ quyền tài sản, định hướng về thời hạn sử dụng nhà chung cư còn gắn với yêu cầu tháo gỡ những vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và nâng cao chất lượng công trình.

Bà Hoàng Thu Hằng cho biết, việc các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư chưa đầy đủ là một trong những nguyên nhân khiến quá trình cải tạo chung cư cũ gặp khó khăn. Khi công trình xuống cấp, việc xử lý đồng thời các vấn đề về di dời, tái định cư, bồi thường, chi phí xây dựng lại và quyền lợi của chủ sở hữu cần có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Một mục tiêu khác được đề cập là nâng cao chất lượng công trình và thúc đẩy chỉnh trang đô thị. Theo các chuyên gia, việc xác định rõ vòng đời công trình sẽ giúp người dân quan tâm hơn đến việc bảo trì, sử dụng nhà ở, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư về chất lượng xây dựng, vật liệu và khả năng duy trì chất lượng công trình trong quá trình vận hành.

Đồng quan điểm về sự thay đổi hành vi thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng những định hướng từ Nghị quyết 21 có thể góp phần tăng tính minh bạch của thị trường, hướng việc xác lập giá trị bất động sản sát hơn với các yếu tố thực tế. Cùng với các công cụ điều tiết phù hợp, thị trường được kỳ vọng sử dụng nguồn lực đất đai hiệu quả hơn và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở.

Nhìn chung, việc nghiên cứu quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình đặt ra yêu cầu đồng thời làm rõ quyền tài sản của chủ sở hữu, cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng và trách nhiệm của các bên trong quá trình cải tạo, xây dựng lại.

Theo các ý kiến tại hội thảo, việc cụ thể hóa những nội dung này trong pháp luật cần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời tạo cơ sở cho việc cải tạo chung cư cũ, nâng cao chất lượng công trình và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.