Một số vướng mắc sau 2 tháng triển khai thi hành Luật Đất đai, do đâu?

Vướng mắc về điều chỉnh Bảng giá đất?

Tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: “Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương’’.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh "cú sốc" tăng giá đột biến trong Bảng giá đất, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng người sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi tiến hành điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp giá đất trong Bảng giá đất sau khi điều chỉnh có chênh lệch lớn so với giá đất trong Bảng giá đất hiện hành. Đặc biệt là tại các địa phương trong suốt giai đoạn 2021-2024 không điều chỉnh hoặc không thường xuyên điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng giá đất trong Bảng giá đất trước khi điều chỉnh.

Tại TP.HCM, thực hiện quy định của Luật Đất đai, UBND TP đã tiến hành điều chỉnh Bảng giá đất và đã nảy sinh nhiều bất cập. Theo dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh lần đầu đưa ra lấy ý kiến góp ý của người dân, doanh nghiệp thì giá đất tại một số khu vực có sự thay đổi lớn, tăng đột biến so với giá đất trong Bảng giá đất hiện hành. Thậm chí 01 quận và 04 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt tại huyện Hóc Môn có vị trí có mức tăng giá đến 51 lần. Điều này dẫn đến sự phản ứng của người dân, doanh nghiệp là các đối tượng chịu tác động, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp áp dụng giá đất trong Bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT sau đó đã chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan, UBND TP và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức cuộc họp để thống nhất phương án giải quyết. Sau cuộc họp, UBND TP đã có phương án điều chỉnh Bảng giá đất với lộ trình phù hợp với thực tế ở địa phương gắn với khu vực, vị trí và các đối tượng bị ảnh hưởng, qua đó giải quyết được vấn đề thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn thành phố.

Từ câu chuyện của TP.HCM, theo Bộ TN&MT, việc điều chỉnh Bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay. Thực tế cho thấy, đối với các địa phương có sự điều chỉnh Bảng giá đất theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013 đã đảm bảo giá đất trong Bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng giá đất thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Qua theo dõi của Bộ này cho thấy, có 29 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thường xuyên điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất hàng năm khi có sự biến động giá đất thực tế theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013 (trong đó có 07 địa phương đã điều chỉnh Bảng giá đất sau ngày 01/8/2024); trong khi đó, có 23 tỉnh, thành phố chỉ thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất 01 lần và có 11 tỉnh không thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất từ năm 2020 đến nay.

Bộ TN&MT khẳng định, hành lang pháp lý để xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất hiện hành đã được Luật Đất đai và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất quy định đầy đủ, chi tiết, đảm bảo để các địa phương thực hiện mà không có vướng mắc.

Thậm chí, đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất được quy định trong Luật nhưng khu vực, vị trí khu đất, thửa đất chưa có giá trong Bảng giá đất hiện hành thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi để cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí tuân thủ, linh hoạt cho địa phương khi áp dụng Bảng giá đất trong thực tế và giải quyết được vướng mắc đối với khu vực, vị trí chưa có giá đất trong Bảng giá đất.

Cũng theo Bộ TN&MT, một trong những khó khăn mà các địa phương phản ánh là việc xây dựng định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất. Nội dung này đã được quy định tại Nghị định số 32/2019/NĐ-CP ngày 10/4/2019 của Chính phủ quy định giao nhiệm vụ, đặt hàng hoặc đấu thầu cung cấp sản phẩm, dịch vụ công sử dụng ngân sách nhà nước từ nguồn kinh phí chi thường xuyên và các văn bản hướng dẫn khác.

Ngày 14/10/2024, Bộ TN&MT đã tổ chức làm việc với 21 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để trao đổi, thảo luận, hướng dẫn, giải quyết một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện các quy định về giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo việc sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền (bao gồm các định mức kinh tế-kỹ thuật) để kịp thời áp dụng, triển khai thực hiện; chủ động các điều kiện cần thiết để tổ chức thi hành Luật Đất đai; tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo công tác tổ chức thực hiện để hạn chế những bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

“Như vậy, việc một số địa phương phản ánh có khó khăn, vướng mắc khi thực hiện khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai liên quan đến Bảng giá đất là xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt, chưa chủ động, thiếu linh hoạt, bao gồm việc không thường xuyên rà soát, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 trong giai đoạn trước đây, không phải do vướng mắc từ chính sách hoặc quy định của Luật Đất đai năm 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành”, Bộ TN&MT khẳng định.

Khâu tổ chức thực hiện đấu giá cũng có vấn đề?

Theo Bộ TN&MT, ngoài Bảng giá đất, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, tại một số địa phương triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất có tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tạo dư luận không tốt, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT đã tiến hành kiểm tra, rà soát và nhận thấy có một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.

Thứ nhất, việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch, tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai; một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá và bán lại ngay đất vừa trúng đấu giá để thu lợi, hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh; trong đó, sau khi đấu giá, một số người trúng đấu giá chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc gây ra dư luận không tốt tại một số địa phương.

Điển hình là việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Oai và huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội. Tại huyện Thanh Oai, vẫn còn 56/68 thửa đất trúng đấu giá chưa được người trúng đấu giá nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (chiếm khoảng 80% số thừa đất trúng đấu giá); tại huyện Hoài Đức có 8/19 thừa đất trúng đấu giá chưa được người trúng đấu giá nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (chiếm 42,1% số thửa đất trúng đấu giá).

Thứ hai, các địa phương thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng đầy đủ trong thời gian dài.

Thứ ba, có trường hợp địa phương sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành chưa được điều chỉnh kịp thời, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế để làm giá khởi điểm, dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.

“Qua nắm bắt tình hình nêu trên cho thấy những vấn đề nổi lên trong thời gian qua chủ yếu xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt ở một số địa phương. Vì vậy, cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo trong công tác tổ chức thực hiện để hạn chế bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2024”, Bộ TN&MT nhấn mạnh.

Theo đánh giá của Bộ này, Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, tác động sâu rộng đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững của đất nước; liên quan đển nhiều đối tượng trong xã hội. Qua hơn hai tháng kể từ ngày Luật có hiệu lực, rất nhiều các chính sách mới đã phát huy tác dụng, góp phần vào phát triển của đất nước. Chỉ có một số rất ít vướng mắc chủ yếu do khâu tổ chức thực hiện. Qua đó, có thể nói đây là thành công lớn bước đầu của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.