Nghị quyết 254/2025/QH15: Tháo gỡ khó khăn lĩnh vực đất đai, mở dư địa cho đầu tư và kinh doanh

Mở rộng căn cứ thu hồi đất: Giải bài toán mặt bằng cho dự án lớn

Một trong những nội dung then chốt của Nghị quyết 254/2025/QH15 là mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, các dự án triển khai trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế chính thức được đưa vào diện thu hồi đất, qua đó tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các mô hình phát triển mới, có tính dẫn dắt nền kinh tế.

Đáng chú ý, đối với các dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, khi đã hết thời hạn hoặc thời gian gia hạn mà đạt được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh được xem xét quyết định thu hồi phần diện tích còn lại. Quy định này được giới đầu tư đánh giá là cơ chế “phá băng” cho các dự án kéo dài nhiều năm chỉ vì vướng một phần nhỏ mặt bằng, gây lãng phí lớn nguồn lực xã hội.

Cơ chế linh hoạt trong thu hồi đất: Giảm độ trễ của dòng vốn

Nghị quyết cũng cho phép áp dụng các cơ chế linh hoạt trong trình tự thu hồi đất, nhất là đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp hoặc các dự án có sự đồng thuận cao của người sử dụng đất. Trong những trường hợp này, việc thu hồi đất có thể được thực hiện trước khi hoàn tất phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thậm chí trước khi hoàn thành bố trí tái định cư đối với một số loại dự án đặc thù.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, đây là điểm thay đổi có ý nghĩa lớn, giúp rút ngắn thời gian “nằm chờ pháp lý”, giảm chi phí vốn và hạn chế rủi ro phát sinh do chậm tiến độ. Tuy nhiên, cơ chế linh hoạt này cũng đòi hỏi trách nhiệm cao hơn của cơ quan nhà nước và chủ đầu tư trong việc bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Giá đất, đấu giá và phân cấp: Tăng tính minh bạch, giảm rủi ro pháp lý

Nghị quyết 254/2025/QH15 tiếp tục hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó cho phép thực hiện theo tiến độ dự án hoặc theo phân kỳ thu hồi đất, bồi thường, tái định cư. Người sử dụng đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất phù hợp với phương án tài chính của mình, góp phần tăng tính chủ động cho doanh nghiệp.

Đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, nguyên tắc chung là đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, qua đó bảo đảm minh bạch và cạnh tranh. Đồng thời, Nghị quyết cũng xác định rõ các trường hợp không phải đấu giá, đấu thầu, như đất thanh toán hợp đồng BT hay các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng không sử dụng vốn nhà nước và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Một điểm được giới doanh nghiệp đánh giá cao là phân cấp mạnh thẩm quyền cho địa phương, giảm yêu cầu phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với một số quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này giúp rút ngắn quy trình, giảm tầng nấc thủ tục, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực, trách nhiệm và kiểm soát quyền lực ở cấp thực thi.

Kỳ vọng tạo đột phá trong thực thi Luật Đất đai

Nhìn tổng thể, Nghị quyết 254/2025/QH15 cho thấy tư duy điều hành nhất quán: tháo gỡ điểm nghẽn nhưng không buông lỏng quản lý. Các cơ chế mới mở ra nhiều cơ hội cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai nhanh hơn, rõ ràng hơn, song cũng đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt quy định về bồi thường, tái định cư, nghĩa vụ tài chính và minh bạch thông tin.

Đối với doanh nhân và doanh nghiệp, việc nắm vững nội dung Nghị quyết không chỉ để tận dụng cơ hội đầu tư, mà còn để chủ động quản trị rủi ro pháp lý, tránh những hệ lụy có thể phát sinh trong quá trình triển khai dự án.

Có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 và nguyên tắc ưu tiên áp dụng khi có khác biệt với các luật khác, Nghị quyết 254/2025/QH15 được kỳ vọng sẽ trở thành “cú hích” quan trọng trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy đầu tư, sản xuất – kinh doanh và phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn tới.