Những dự án bất động sản 'đóng băng' sẽ ra sao khi Luật Đất đai mới có hiệu lực?

• 03/02/2024 13:06

Giới chuyên gia nhìn nhận, Luật Đất đai khi có hiệu lực vào thực tế cuộc sống kỳ vọng tác động tích cực, tạo động lực thúc đẩy sự hồi phục của thị trường và tạo nền tảng pháp lý để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững. Bên cạnh đó, Luật Đất đai mới được kỳ vọng tháo gỡ các nút thắt khiến hàng trăm dự án "đóng băng" không thể triển khai do vướng về pháp lý.

Doanh nghiệp được hưởng lợi từ Luật Đất đai mới

Theo các chuyên gia, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6 vừa qua và có hiệu lực đồng thời từ 1/1/2025 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất.

Luật Đất đai khi có hiệu lực được kỳ vọng tác động tích cực, tạo động lực thúc đẩy sự hồi phục của thị trường và tạo nền tảng pháp lý để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững.

Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Ảnh Quochoi.vn.

Tại tọa đàm "Luật đất đai 2024 - nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản" diễn ra mới đây, ông Đậu Anh Tuấn Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho biết: "Không có luật nào có sức nóng từ thực tiễn, từ bà bán trà đá, anh lái xe taxi, xe ôm cho đến các nghị sĩ. Như vậy, với luật này, sự quan tâm và sức ép từ thực tiễn rất lớn.

Ở góc độ tác động của Luật Đất đai mới tới cộng đồng doanh nghiệp, ông Tuấn nhìn nhận nhờ Luật Đất đai, các thủ tục hành chính có thể được giải quyết nhanh hơn.

Ông Tuấn nhấn mạnh: "Đối với đất đai, thủ tục là rất quan trọng. Bởi một dự án có sử dụng đất, ở đô thị 2- 3 năm là nhanh lắm rồi, trong khi thời gian là vàng bạc. Với nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn cũng quan trọng, nhưng làm sao thủ tục hành chính minh bạch, rõ ràng hơn cũng quan trọng không kém".

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng thừa nhận, mình Luật Đất đai sẽ không thể làm được, bởi nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên, ông đánh giá, nhìn chung các điểm lớn của luật đã phần nào tháo gỡ được sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật.

Ông Tuấn cho hay: "Khi thủ tục hành chính nhanh hơn, ít chồng chéo hơn, các cơ quan thực hiện cũng sẽ mạnh dạn hơn, không ngần ngại và nhất là không sợ sai nữa".

Một trong những điểm đáng chú ý nữa của Luật Đất đai mới theo ông Tuấn là sự phân cấp thẩm quyền.

Theo đó, Luật đã bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, giao thẩm quyền cho các địa phương ban hành bảng giá đất. Mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất để đơn giản thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian đối với một số trường hợp phải xác định giá đất.

Đồng thời, phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Những dự án bất động sản “đóng băng” sẽ được giải cứu

Cũng tại buổi Tọa đàm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đánh giá, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm tiến bộ và đã tháo gỡ được một phần lớn những vướng mắc từ trước đến này. Tuy nhiên, những điểm vướng mấu chốt vẫn còn nằm ở đó và có những điểm mới thắt chặt hơn.

"Cái được nhất của Luật Đất đai là những vấn đề vướng mắc trước đó đã rõ ràng trắng đen. Tình trạng đóng băng phê duyệt dự án một phần do lãnh đạo các địa phương chờ Luật Đất đai mới được thông qua xem như thế nào mới phê duyệt dự án. Do đó, rất nhiều dự án chưa nằm chờ phê duyệt.

Đến hiện tại, khi Luật Đất đai đã thông qua và rõ ràng các quy định và chi tiết các điều khoản thì kỳ vọng có thể tháo gỡ các dự án "đóng băng" trước đó. Mặc dù Luật mới đã thông qua nhưng có rất nhiều điều khoản còn đang chờ nghiên cứu tiếp. Các doanh nghiệp, cán bộ địa phương vẫn còn trông chờ vào các Thông tư Nghị định hướng dẫn để việc thực thi Luật mới chính thức có hiệu quả", ông Doanh nhận định.

Bất động sản đang "đóng băng" sẽ được tháo gỡ vướng mắc. Ảnh BĐS.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) Chủ tịch Hiệp Hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho hay, cộng đồng doanh nghiệp rất mong chờ việc Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và sớm đi vào thực tiễn. Bởi các ngành kinh tế đều liên quan chặt chẽ đến ngành bất động sản. Trong khi đó Luật Đất đai là luật xương sống của thị trường bất động sản. Do đó, cộng đồng doanh nghiệp trong đó có GP.Invest cũng đã nhiều lần tham gia góp ý hoàn thiện Luật Đất đai.

"Luật Đất đai mới có rất nhiều điểm tiến bộ, gỡ khó nhiều vấn đề cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Đó là sự phân cấp phân quyền cho các địa phương, theo đó thời gian tới quy chế thủ tục hành chính cũng sẽ giảm bớt. Tuy nhiên, kỳ vọng của doanh nghiệp chúng tôi còn rất lớn. Đó là bài toán của các thông tư, nghị định, hướng dẫn về các quyền hạn của địa phương, cán bộ sẽ áp dụng ra sao để Luật đi vào thực tiễn có hiệu quả", ông Hiệp cho hay.

Luật Đất đai mới cần 8-12 tháng để ngấm thị trường

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc thông qua Luật Đất đai 2024 là bước ngoặt quan trọng, giúp giải quyết các vấn đề pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, đồng thời đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, bền vững.

Song, phải đến năm 2025 chính sách mới chính thức có hiệu lực, các quy định mới trong luật mới có cơ sở để áp dụng vào thực tế và thay đổi thị trường. Trong bối cảnh hiện tại, Luật Đất đai 2024 sẽ góp phần tiếp thêm niềm tin giúp người mua nhà an tâm hơn để quay lại với bất động sản.

Dước góc độ chuyên gia, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng việc Luật Đất đai sửa đổi thúc đẩy định giá đất sát với mặt bằng giá thị trường, nâng cao hiệu quả sử dụng đất sẽ giúp giá đất tăng trưởng bền vững.

Cùng với đó, người dân trong diện giải tỏa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn. Các đối tượng tiếp cận đất đai như người mua nhà sẽ được mở rộng cơ hội, có cơ chế giá hợp lý hơn.

Ngoài ra, luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người mua nhà hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của người người mua nhà.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng lưu ý: "Không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai 2024 sẽ khiến cho thị trường bất động sản phục hồi nhanh chóng. Cần độ trễ khoảng 8-12 tháng để luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị áp dụng".