Siết “lướt sóng” né thuế chuyển nhượng bất động sản
Dự thảo Nghị định hướng dẫn một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân do Bộ Tài chính xây dựng đang thu hút sự quan tâm lớn khi đưa ra các điều kiện chặt chẽ hơn đối với trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Những đề xuất này được đánh giá sẽ tác động trực tiếp tới hành vi giao dịch trên thị trường, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư ngắn hạn.
Ba “rào chắn” để được miễn thuế
Theo dự thảo, cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất chỉ được miễn thuế khi đáp ứng đồng thời ba điều kiện.
Trước hết, người chuyển nhượng phải chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại thời điểm giao dịch. Trường hợp có thêm bất động sản khác, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai, sẽ không được coi là tài sản duy nhất và không đủ điều kiện miễn thuế.
Đáng chú ý, với tài sản đồng sở hữu (bao gồm cả vợ chồng), chính sách miễn thuế không áp dụng đại trà. Chỉ những cá nhân không có thêm nhà, đất nào khác mới được miễn thuế; người đồng sở hữu nhưng có thêm bất động sản riêng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế.
Thứ hai, cá nhân phải nắm giữ tài sản tối thiểu 183 ngày kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Quy định này được xem là điểm mới quan trọng, nhằm hạn chế tình trạng mua đi bán lại trong thời gian ngắn để né thuế.
Thứ ba, việc chuyển nhượng phải là toàn bộ tài sản. Nếu chỉ bán một phần nhà hoặc một phần thửa đất, phần giao dịch đó sẽ không được miễn thuế, dù đó là tài sản duy nhất.
Không miễn thuế với tài sản hình thành trong tương lai
Một điểm siết đáng chú ý khác là dự thảo loại trừ hoàn toàn trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khỏi diện miễn thuế. Điều này đồng nghĩa với việc các giao dịch mua bán “suất ngoại giao”, sang nhượng hợp đồng căn hộ chưa bàn giao sẽ không còn cơ hội hưởng ưu đãi thuế như trước.
Các chuyên gia nhận định, việc bổ sung điều kiện nắm giữ tối thiểu 183 ngày và yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ tài sản sẽ góp phần giảm động lực đầu cơ ngắn hạn, đặc biệt là hoạt động “lướt sóng” vốn phổ biến trong các giai đoạn thị trường nóng.
Bên cạnh đó, quy định chỉ miễn thuế đối với tài sản duy nhất cũng giúp phân loại rõ ràng giữa nhu cầu ở thực và đầu tư, qua đó hướng chính sách tới đúng đối tượng cần hỗ trợ.
Dự thảo cũng nhấn mạnh cơ chế tự kê khai, tự chịu trách nhiệm của người nộp thuế trong việc xác định tài sản duy nhất. Cơ quan thuế sẽ thực hiện hậu kiểm và xử lý nghiêm các trường hợp kê khai sai, bao gồm truy thu thuế và xử phạt theo quy định.
Điều này được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, đồng thời hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để trốn thuế.