SonKim Land đề xuất mô hình TOD 5.0 cho khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm

Từ mô hình phát triển đô thị quanh nhà ga tại Nhật Bản, Hong Kong (Trung Quốc) đến các tổ hợp tích hợp đa chức năng tại Singapore hay Dubai (Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất - UAE), TOD (Transit-Oriented Development - phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) đang liên tục tiến hóa theo từng giai đoạn phát triển đô thị.

Trong bối cảnh đó, khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm được định vị như một bước tiến mới, với mô hình TOD 5.0 đầu tiên được đề xuất tại Việt Nam.

Khi giao thông không chỉ là kết nối, mà còn là trải nghiệm đô thị

TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với hàng loạt hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, metro, đường sắt cao tốc và các tuyến kết nối liên vùng. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh cũng kéo theo áp lực về giao thông, khoảng cách sống - làm việc và sự thiếu hụt không gian công cộng chất lượng.

Trong bối cảnh đó, bài toán của các siêu đô thị hiện đại không còn chỉ là giúp con người di chuyển nhanh hơn, mà là nâng cao trải nghiệm trong suốt quá trình di chuyển.

Đây cũng là triết lý cốt lõi mà SonKim Land theo đuổi khi giới thiệu ý tưởng phát triển dự án khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm vào ngày 17/5/2026: lấy con người làm trung tâm cho mọi quyết định phát triển, hướng tới nâng tầm chất lượng sống đô thị cho người Việt.

Theo ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam, các tổ hợp TOD quy mô lớn thường tạo ra tác động vượt xa phạm vi của một dự án bất động sản hay hạ tầng giao thông đơn lẻ.

“Trên thế giới, những mô hình TOD thành công thường trở thành chất xúc tác tái cấu trúc toàn bộ đô thị. Khi giao thông công cộng được tích hợp cùng thương mại, không gian công cộng, văn phòng, nhà ở và các tiện ích sống, giá trị tạo ra không chỉ nằm ở bất động sản, mà còn ở khả năng hình thành những trung tâm kinh tế và cộng đồng mới cho thành phố. Về dài hạn, TOD có thể thay đổi cách con người sống, làm việc và tương tác với đô thị. Đây cũng là xu hướng phát triển tất yếu của các thành phố lớn khi bài toán không còn chỉ là mở rộng hạ tầng, mà là nâng cao chất lượng sống và tối ưu hiệu quả vận hành đô thị”, ông Neil MacGregor nhận định.

Mô hình TOD và những phiên bản tiến hóa của hệ sinh thái đô thị

Không phải ngẫu nhiên mà các siêu đô thị như Tokyo, Singapore hay Hong Kong đều xem TOD là lời giải quan trọng cho bài toán quy hoạch và vận hành đô thị.

Tại Tokyo, các nhà ga không chỉ là điểm trung chuyển, mà đã trở thành “lõi đô thị” tích hợp nơi ở, thương mại, văn phòng, văn hóa và không gian công cộng, góp phần định hình nhịp sống của toàn thành phố.

Mô hình TOD đã trải qua bốn giai đoạn tiến hóa lớn. TOD 1.0 là giai đoạn nhà ga chủ yếu đóng vai trò điểm trung chuyển vật lý, còn tách rời đời sống đô thị. Sang TOD 2.0, nhà ga bắt đầu tích hợp với công trình và các tổ hợp tiện ích trong bán kính đi bộ, điển hình như mạng lưới tàu điện BTS tại Bangkok kết nối trực tiếp với các trung tâm mua sắm qua cầu bộ hành.

Đến TOD 3.0, nhà ga được nâng tầm thành lõi của hệ sinh thái đa chức năng, nơi người dân có thể sống, làm việc và giải trí trong các cấu trúc đô thị khép kín, kết nối bằng hệ thống skywalk đa tầng như tại Hong Kong (Trung Quốc).

Hiện nay, các siêu đô thị đang hướng tới TOD 4.0, nơi yếu tố mật độ xây dựng được cân bằng với không gian xanh và phát triển bền vững. Minh chứng tiêu biểu là dự án Azabudai Hills tại Tokyo(Nhật Bản), với các “khu rừng thẳng đứng” và mạng lưới đi bộ góp phần giảm phát thải carbon.

Tiếp nối xu hướng đó, SonKim Land đề xuất mô hình TOD 5.0 cho khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm. Ở cấp độ này, nhà ga không chỉ đóng vai trò hạ tầng giao thông hay trung tâm thương mại, mà được định hình như một điểm đến tích hợp trải nghiệm, nơi kết nối giao thông, văn hóa, thương mại và không gian sống trong cùng một hệ sinh thái đô thị hiện đại.

Bản thiết kế từ những chuyên gia toàn cầu

Để hiện thực hóa tầm nhìn này, SonKim Land hợp tác với nhiều đơn vị tư vấn quốc tế cho khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm. Trong đó, Nikken Sekkei (Nhật Bản) phát triển ý tưởng quy hoạch; Nippon Koei (Nhật Bản) nghiên cứu, đề xuất ý tưởng nhà ga; Arup (Vương quốc Anh) phụ trách giao thông và kết nối, hướng đến trải nghiệm TOD liền mạch. Sự đồng hành của các tên tuổi quốc tế được kỳ vọng góp phần định hình một công trình biểu tượng mới của TP.HCM.

Theo định hướng đề xuất, lõi nhà ga sẽ đóng vai trò như “trái tim” điều phối toàn bộ quần thể đô thị, kết nối trực tiếp khu vực trung tâm với các trục giao thông và hệ thống công trình xung quanh.

Không gian kiến trúc được thiết kế mở, đa tầng, gồm các tòa nhà văn phòng, tổ hợp thương mại - bán lẻ và bảo tàng nghệ thuật đương đại, góp phần tạo diện mạo hiện đại cho cửa ngõ đô thị mới của TP.HCM và khu vực.

Khác với các mô hình TOD truyền thống, TOD 5.0 tại ga Thủ Thiêm được phát triển như một “điểm đến trải nghiệm” quy mô lớn. Tại đây, giao thông trở thành nền tảng kết nối thương mại, văn hóa, giải trí và tương tác cộng đồng.

Ý tưởng “khu rừng trong lòng đô thị” cùng hệ thống lối đi bộ trên cao góp phần kết nối con người, thiên nhiên và thành phố trong một không gian mở, liền mạch.

Dựa trên lợi thế lưu lượng lớn từ nhà ga tương lai, dự án cũng được đề xuất tích hợp các dịch vụ hàng không như check-in sớm và ký gửi hành lý trực tiếp đến sân bay. Đây là mô hình chưa từng triển khai tại Việt Nam.

Việc tích hợp các dịch vụ này được kỳ vọng giúp kéo dài thời gian trải nghiệm của du khách tại TP.HCM thông qua lưu trú, mua sắm, giải trí và các hoạt động dịch vụ, qua đó gia tăng giá trị thương mại và sức hút của toàn khu vực.

Vượt lên trên vai trò của một tổ hợp bất động sản tích hợp, đề xuất khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm được kỳ vọng trở thành động lực phát triển mới cho TP.HCM: Thúc đẩy kết nối vùng, thu hút thương mại - dịch vụ chất lượng cao và góp phần định hình một chuẩn phát triển đô thị tích hợp trong tương lai.