Sửa đổi Luật Đất đai 2024: Thay đổi lớn về cấp sổ đỏ, giá đất, thu hồi đất và thẩm quyền giao đất

Dự thảo luật lần này tập trung sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, cấp sổ đỏ, định giá đất, giao – cho thuê đất, thu hồi đất và cơ chế chuyển tiếp trong quá trình sắp xếp đơn vị hành chính.

Điều chỉnh thẩm quyền cấp sổ đỏ

Một trong những thay đổi đáng chú ý là đề xuất sửa đổi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Theo Dự thảo, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ thay UBND cấp tỉnh thực hiện cấp sổ đỏ lần đầu trong phần lớn các trường hợp. Đồng thời, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ thay UBND cấp huyện cấp sổ đỏ cho một số đối tượng, đặc biệt là người sử dụng đất được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

Bổ sung nguyên tắc và phương án định giá đất

Về giá đất, Dự thảo bổ sung thêm nguyên tắc định giá nhằm thể hiện rõ vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Các phương pháp xác định giá đất chỉ mang tính tham khảo; việc quyết định giá cuối cùng thuộc thẩm quyền của Nhà nước.

Dự thảo đưa ra hai phương án sửa đổi về bảng giá đất:

• Phương án 1 quy định rõ các trường hợp áp dụng bảng giá đất, bao gồm tính tiền sử dụng đất, thuê đất không qua đấu giá, chuyển mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất...
• Phương án 2 chỉ xác định nhóm các trường hợp chung, còn chi tiết sẽ do Chính phủ quy định.

Ngoài ra, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được công bố hàng năm nhằm cập nhật biến động thực tế thị trường. UBND cấp tỉnh được giao thẩm quyền ban hành hệ số điều chỉnh này.

Bổ sung trường hợp thu hồi đất và điều chỉnh cơ chế cho thuê đất

Dự thảo Luật bổ sung 2 trường hợp thu hồi đất mới gồm: các dự án đặc thù có yêu cầu về địa điểm đầu tư, hoặc các dự án cấp bách phục vụ mục tiêu chính trị – kinh tế – xã hội quan trọng; và trường hợp dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích nhưng không thể hoàn tất do phần còn lại không đạt thỏa thuận đúng hạn.

Về cho thuê đất, người sử dụng đất sẽ được lựa chọn giữa hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm. Đơn vị sự nghiệp công lập cũng được phép lựa chọn hình thức thuê đất nhưng không có quyền chuyển nhượng hay thế chấp quyền sử dụng đất.

Điều chỉnh thẩm quyền giao, cho thuê đất

Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức, doanh nghiệp sẽ do Chủ tịch UBND cấp tỉnh đảm nhận. Trường hợp không thuộc đối tượng này sẽ do Chủ tịch UBND cấp xã quyết định.

Dự thảo đưa ra 2 phương án liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã: hoặc tiếp tục quy định chi tiết và cập nhật dữ liệu vào hệ thống quốc gia, hoặc bỏ nội dung quy hoạch ở cấp xã.

Đáng chú ý, Dự thảo bổ sung quy định chuyển tiếp trong trường hợp đã ban hành quyết định thu hồi đất, phê duyệt hoặc chưa thực hiện phương án bồi thường trước ngày luật có hiệu lực. Việc này nhằm đảm bảo tính liền mạch và pháp lý khi sắp xếp lại mô hình tổ chức chính quyền địa phương.

Lấy ý kiến rộng rãi trước ngày 10/8

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã gửi công văn lấy ý kiến tới 14 Bộ, ngành trung ương; 5 tổ chức chính trị – xã hội và nghề nghiệp; cùng 34 UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Các ý kiến góp ý gửi về Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) trước ngày 10/8/2025 để tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ trình Chính phủ.