Thị trường bất động sản tồn tại nhiều nghịch lý

Sáng nay 28/10, các đại biểu Quốc hội nghe và thảo luận Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội (NOXH) từ năm 2015 đến hết năm 2023.

Báo cáo kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” trước Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, đây là chuyên đề giám sát khó; nội dung, phạm vi giám sát rộng do thị trường BĐS và NOXH liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, liên quan đến trách nhiệm quản lý của nhiều Bộ, ngành, địa phương; trong thời kỳ giám sát đã có nhiều sự thay đổi về chính sách, pháp luật; phạm vi giám sát không chỉ bao gồm những dự án mới triển khai mà còn có nhiều dự án đã và đang được triển khai từ trước đó, giao dịch BĐS rất đa dạng, dẫn đến có những thông tin, số liệu không thể thu thập đầy đủ, phân tách rõ ràng.

Giá chung cư không còn phù hợp với thu nhập người dân

Theo ông Thanh, thị trường BĐS Việt Nam có những bước phát triển về quy mô thị trường, loại hình, số lượng, quy mô dự án, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia. Nhưng quá trình phát triển thị trường BĐS lại có sự phát triển và thay đổi khác nhau giữa 2 giai đoạn.

Giai đoạn 2015- 2021, thị trường BĐS phát triển sôi động, mạnh mẽ, nguồn cung dồi dào, có nhiều loại hình BĐS mới như: căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa)… Song đoàn giám sát đánh giá, cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp, mục tiêu đầu tư tài chính, ít sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.

“Cuối giai đoạn này, gần như tất cả loại hình BĐS du lịch, lưu trú đều gặp vướng mắc pháp lý, một phần do chưa có đầy đủ quy định pháp luật điều chỉnh, một phần do quá trình tổ chức thực hiện pháp luật còn có nhiều hạn chế”, báo cáo nêu.

Sang giai đoạn 2022-2023, thị trường BĐS suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do những tồn tại, hạn chế của giai đoạn 2015 - 2021 được bộc lộ dưới áp lực của dịch Covid-19.

Lúc này, nguồn cung hạn chế hơn rất nhiều so với giai đoạn trước. Giá BĐS tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Đáng lưu ý, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Trong khi đó, số lượng lớn dự án BĐS nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, chậm triển khai, bị đình trệ. Nguồn lực mà doanh nghiệp đã đầu tư vào các dự án này rất lớn, gây lãng phí về đất đai, nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và tăng chi phí, từ đó làm tăng giá bán sản phẩm.

Nhiều khu đô thị bị bỏ hoang. BĐS du lịch, lưu trú (condotel, officetel) gần như “đóng băng” và vẫn tiếp tục gặp vướng mắc trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nhà ở xã hội thiếu hụt nguồn cung

Báo cáo của Đoàn giám sát cũng chỉ ra từ năm 2015 đến hết năm 2023, số lượng căn hộ NOXH cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu. Hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra.

Nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi NOXH còn thấp, quy trình, thủ tục cho vay thông qua Ngân hàng chính sách xã hội còn phức tạp, trùng lặp. Mức cho vay tối đa đối với đối tượng chính sách xã hội thấp, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội.

Việc triển khai chương trình cho vay NOXH, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng chậm được giải ngân.

“Điều kiện, thủ tục phức tạp, lãi suất còn cao, chưa phát huy tác dụng trong việc thu hút, khuyến khích chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội tiếp cận gói tín dụng này là những lực cản không nhỏ đối với công tác phát triển nhà ở xã hội”, đoàn giám sát nhìn nhận.

Việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, thủ tục vay vốn từ các gói tín dụng ưu đãi, Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam khó thực hiện dẫn đến chủ đầu tư phải vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất cao. Điều này, dẫn đến giá nhà ở xã hội bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng.

Chất lượng NOXH cũng chưa được kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến tâm lý NOXH gắn với nhà ở có chất lượng thấp, phân biệt loại hình NOXH với nhà ở thương mại.

Hỗ trợ doanh nghiệp, người mua nhà

Từ thực tế trên, Đoàn giám sát đưa ra nhiều kiến nghị. Trong đó, cần thực hiện ngay, theo đoàn giám sát, là có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi.

“Không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật”- đoàn giám sát kiến nghị.

Cùng với đó, có giải pháp cụ thể để triển khai hiệu quả Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 bảo đảm tiến độ, chất lượng và sự phù hợp với nhu cầu, điều kiện làm việc, sinh sống của đối tượng thụ hưởng.

Theo đoàn giám sát, cần có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư tiếp cận tín dụng; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng với các điều kiện cho vay tín dụng ưu đãi, cải cách thủ tục xét duyệt cho vay NOXH; triển khai có hiệu quả gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng.

Nhiệm vụ, giải pháp cần làm ngay nữa là nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp, khắc phục những hạn chế đã bộc lộ, tạo cơ sở phát triển bền vững thị trường vốn.

Đoàn giám sát kiến nghị có chính sách ưu đãi, khuyến khích đủ mạnh để thu hút nguồn lực xã hội trong và ngoài nước đầu tư xây dựng nhà ở, NOXH, nhà cho thuê đối với người thu nhập thấp, thu nhập trung bình và cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, công trình hết niên hạn sử dụng, chỉnh trang đô thị.

Chủ động, tích cực nghiên cứu, đề ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc phát triển NOXH, giải quyết các vướng mắc của người dân là đối tượng thụ hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH

Chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại tiếp tục tiết giảm chi phí, hạ lãi suất cho vay.