TP.HCM đề xuất 5 khoản thu, phí tại khu vực TOD

UBND TP.HCM đang lấy ý kiến tổ chức, cá nhân đối với dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố quy định các khoản thu, phương pháp xác định, mức thu và thủ tục thu trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Theo phương án đang được lấy ý kiến, Thành phố đề xuất 5 khoản thu, phí nhằm điều tiết một phần giá trị tăng thêm phát sinh từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng TOD.

Thứ nhất là khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm, áp dụng khi chủ đầu tư hoặc người sử dụng đất được phép tăng hệ số sử dụng đất (FAR), diện tích sàn so với chỉ tiêu quy hoạch ban đầu.

Thứ hai là khoản thu từ giá trị đất tăng thêm do thay đổi mục đích, chức năng sử dụng đất hoặc lợi thế tiếp cận liên khu vực nhờ đường sắt đô thị và nhà ga mang lại.

Thứ ba là khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương. Đối tượng dự kiến áp dụng là tổ chức, cá nhân được giao, cho thuê hoặc khai thác thương mại, dịch vụ tại nhà ga, depot, bãi đỗ xe và những không gian gắn trực tiếp với hạ tầng đường sắt.

Thứ tư là phí kết nối giao thông công cộng được áp dụng với các dự án, công trình có quyền kết nối trực tiếp, dành riêng hoặc có kiểm soát với nhà ga. Đây là những dự án được hưởng lợi thế tiếp cận lớn hơn so với các công trình thông thường trong khu vực.

Cuối cùng là phí cải thiện hạ tầng, do các dự án, công trình hưởng lợi đóng góp nhằm chia sẻ một phần chi phí đầu tư, cải tạo và nâng cấp hệ thống hạ tầng dùng chung tại khu vực TOD.

Dự thảo đưa ra nguyên tắc chỉ điều tiết phần chênh lệch giá trị tăng thêm phát sinh trực tiếp từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng của Nhà nước liên quan đến TOD; loại trừ các giá trị tăng do biến động thị trường hoặc do chủ đầu tư tự bỏ vốn.

Bảo đảm nguyên tắc không trùng thu (không thu hai lần đối với cùng một quyền, lợi ích hoặc diện tích) và cho phép khấu trừ các nghĩa vụ tài chính hoặc công trình hạ tầng mà chủ đầu tư đã đóng góp hợp lệ.

Không áp dụng hồi tố (không xác định lại nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành hợp pháp trước khi Nghị quyết này có hiệu lực). Dự thảo cũng quy định các trường hợp được xem xét miễn, giảm nghĩa vụ tài chính.

Với doanh nghiệp, phương án này có thể làm tăng chi phí đầu vào do phát sinh khoản thu trên diện tích sàn tăng thêm, giá trị đất tăng thêm và phí cải thiện hạ tầng. Đổi lại, nhà đầu tư có cơ hội phát triển dự án với hệ số sử dụng đất cao hơn, tối ưu công năng và khai thác lợi thế từ lượng hành khách của hệ thống đường sắt đô thị.

Ngoài ra, chính sách sẽ thúc đẩy thói quen sử dụng giao thông công cộng, giảm ùn tắc và ô nhiễm môi trường. Cơ chế tái điều chỉnh đất đai giúp chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu lụp xụp. Nguồn thu được ưu tiên cho đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối nhà ga, bồi thường tái định cư, phát triển quỹ đất TOD và chỉnh trang đô thị.

Báo cáo đánh giá tác động cũng cho thấy giá trị bất động sản sẽ tăng cao; môi trường sống được chỉnh trang, hiện đại; tiếp cận giao thông công cộng dễ dàng, giảm chi phí đi lại.

Tuy nhiên, giá mua, thuê nhà ở và mặt bằng thương mại trong khu vực TOD có thể tăng do chủ đầu tư chuyển cấu thành chi phí vào giá bán. Nguy cơ đẩy người thu nhập thấp ra khỏi khu vực TOD do chi phí sống tăng

Để hạn chế tác động, dự thảo đề xuất thiết kế cơ chế miễn, giảm các khoản thu (Hệ số Fs) đối với các dự án xây dựng công trình phúc lợi, y tế, giáo dục và bắt buộc dành quỹ đất/diện tích sàn cho nhà ở xã hội, nhà ở giá phải chăng.