Triển vọng bất động sản nhà ở 2026: Chủ đầu tư xoay trục sang phân khúc vừa túi tiền

Theo báo cáo “Ngành Bất động sản Nhà ở - Triển vọng 2026” của Công ty Cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2026 dự kiến tiếp tục duy trì ổn định, chủ yếu nhờ các đại dự án vùng ven và các dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, sức hấp thụ của thị trường đang đối mặt với nhiều rào cản. VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể cao hơn khoảng 3-4% so với năm trước, trong bối cảnh lãi suất huy động tăng và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Áp lực tín dụng, cộng với việc giá bán căn hộ tại các đô thị lớn đã tăng khoảng 20% trong năm 2025, đang làm gia tăng tâm lý thận trọng của người mua nhà. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ vì vậy đã giảm từ mức 106% trong năm 2024 xuống còn khoảng 95% trong năm 2025.

Trong bối cảnh giá bán và số lượng giao dịch có khả năng chững lại, việc duy trì sức mua trở thành bài toán lớn đối với các doanh nghiệp phát triển dự án. Nhiều chủ đầu tư được dự báo sẽ phải điều chỉnh chiến lược, chuyển hướng sang các sản phẩm có mức giá thấp hơn nhằm kích cầu và duy trì dòng tiền.

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền vì vậy được xem là hướng đi thiết thực trong giai đoạn thị trường chịu sức ép từ lãi suất và tín dụng. Việc tái cơ cấu danh mục sản phẩm không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng tệp khách hàng, mà còn góp phần giảm áp lực thanh khoản trong bối cảnh dòng vốn bị kiểm soát chặt chẽ hơn.

Bên cạnh áp lực bán hàng, các doanh nghiệp bất động sản còn đối diện với khối lượng lớn trái phiếu đến hạn. VIS Rating ước tính khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2026, tăng 74% so với cùng kỳ.

Theo VIS Rating, bối cảnh này sẽ làm gia tăng sự phân hóa về hồ sơ tín nhiệm giữa các doanh nghiệp trên thị trường. Những chủ đầu tư có năng lực triển khai dự án tốt, duy trì tiến độ bàn giao và bảo đảm dòng tiền sẽ có lợi thế rõ rệt. Ngược lại, các doanh nghiệp còn vướng mắc pháp lý hoặc tập trung nhiều vào bất động sản nghỉ dưỡng có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản cao khi nguồn tiền mặt suy giảm và áp lực tái cấp vốn gia tăng.